群体|一边是住房大量空置，一边是租房群体2.3亿，专家建议房价下降27%( 三 )
高房价的根源：高空置率——全国空置房总量或超1亿套
学过经济学的人都知道，影响价格的核心因素是供求关系，供大于求，价格下跌，供小于求，价格上涨。房价同样是由供求关系影响。著名经济学家任泽平曾经说过，影响房价的长期因素是人口，中期因素是土地，短期因素是政策。
不过在我们看来，我国高房价的根源是高空置率——开发商建造的房子总量其实是完全可以满足居住需求的，但因为有相当一部分房子被有钱人购买后只是单纯地空置。住房大量空置，那么原本平衡的住房供求就会发生变化，当供小于求时，房价就会不断上涨。
根据西南财大和央行公布的空置率（22%）、商品房总量（3.5亿套）、其它各类住房总量（2亿套）计算，得出我国空置房或超1亿套。如果这些空置房全部用来住人，每套房子即使按照住一家三口计算，空置房也至少可以解决3亿人的居住问题。
7月15日，著名统计教育家与经济计量学家、中国经济计量学开拓者贺铿也证实我国住房空置率严重畸高：现在的房子太多，需求却是有限的。许多地区房子是一片一片地建，晚上开灯的却不多，更像一个“睡城”。粗略计算空置率不低于20%。供给大于需求，是当前房地产行业的一个问题。
如何快速有效降房价？专家提出5字“妙计”
综上所述，我国绝大多数城市的房价偏高已成事实。不仅如此，高房价的根源也已经找到。那么如何才能快速有效地降低房价呢？专家提出5字“妙计”：开征空置税。在原住建部副部长房产专家仇保兴看来，为了逐步“烫平”虚高的房价，房地产税应该分类进行，率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。尤其是开征空置税已经到了刻不容缓的地步了。
俗话说得好，解铃还须系铃人，既然高房价的成因主要是高空置率，那么从这个层面着手解决问题，自然就能够达到“水到渠成”的效果。
为什么说开征空置税是降房价的“妙计”？开征空置税真的能快速有效降低房价吗？答案是肯定的。首先，空置税是住房持有税，如果税率设置合理，确实可以有效降低房价。在这一点上，黄奇帆有相同的认知。在黄奇帆看来，如果空置税的税率能达到3%，就可以彻底杜绝炒房。因为刨除资金成本、税费成本和房产折旧成本，再加上空置税成本，炒房所能够赚取的利润寥寥无几。未来在房住不炒的总基调下，有些城市的房产投资价值会大幅度下滑，搞不好还可能亏钱，这绝非危言耸听；其次，开征空置税，不仅可以有效抑制高房价，还将大大削减房子的投资价值，逼出空置房源。短期还可能倒逼多套房者开启“降价抛售潮”；更重要的是，开征空置税，早已是民心所向。
【 群体|一边是住房大量空置，一边是租房群体2.3亿，专家建议房价下降27%】不过，值得一提的是，即使未来真的开征空置税，房价也没有大跌的理由。事实上，国家层面早已经给未来的房价规划好了发展路径：平稳。即使是欠发达、潜能较低的城市，房价也不大可能大跌。这有两方面原因：其一，房价大起大落不利于社会稳定，更不利于房地产市场的稳定，而稳是未来5年我国房地产发展的核心基调；其二，可以肯定的是，未来国家会采取多种途径并用的方式来实现房价“软着陆”——大力发展经济，使国人的工资收入水平大幅提高到现在的2-3倍，房价工资收入比减小，就实现了变相降房价的目的了。
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