商住公寓|既然商住公寓是坑，那为什么还没完没了的盖？
北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
提问：
章哥 ， 有件事我一直没想明白 ， 就是都说商住公寓是坑不能买 ， 但是为什么到处都在盖？
我几乎每天都能收到公寓的推销电话 ， 全北京各地的都有 ， 还有环京北三县的 。 在我感觉好像市场上的公寓项目比住宅多多了 ， 这是为什么？
按说既然这是坑 ， 那就该没人买才对 ， 而没人买也就没人盖了 ， 但为什么这么多开发商盖 ， 是说明很好卖吗？我投资是否合适？
【商住公寓|既然商住公寓是坑，那为什么还没完没了的盖？】回答：
1、 天下熙熙 ， 皆为利来；天下攘攘 ， 皆为利往 。 开发商的目的就是赚钱 ， 既然他们不断的盖 ， 就说明至少他们自认为卖的出去有利润 。
而且也确实卖的出去 ， 至少在北京等大城市是没有任何问题的 。 毕竟普宅的房价太贵 ， 那公寓价格低的优势就凸显了 。 在中国这种大多数人都迷信于买房能发财的现状下 ， 只要价格低 ， 就没有卖不出去的房子 。
2、而且 ， 所谓的公寓是坑 ， 这是站在纯理性的角度考虑的 。 但人们消费买东西 ， 甚至是买投资品 ， 有几个是凭理性呢？毕竟人是感性动物 ， 要最经济的生存和生活 ， 而理性这东西太消耗体能了 ， 并不符合自然规律 ， 是逆天的 。
举个不恰当的例子吧 。 都知道毒品对身体有害 ， 铺天盖地又都是普法宣传 ， 那为什么还屡禁不止呢？就因为这玩意儿能让人一时爽呗 。 人类就是动物 ， 所谓的理性思维也不过是“哺乳脑”而已 ， 追求当下的舒适享乐才是最经济的生存之道 。
而公寓这种产品在投资品中的定位 ， 就相当于消费品中的烟酒和垃圾食品 ， 是能用相对少的钱就让人立刻爽歪歪的 。 只要能实现这种功能 ， 那自然有人购买 ， 开发商也就必须迎合需求 ， 谁还管你以后能否爽一辈子啊 。
3、再一点 ， 开发商之所以盖公寓也是没办法 ， 必须盖 ， 赔钱也得盖 ， 否则赔的更多 。
开发商是纯粹的经济动物 ， 是刻意追求最短期利益最大化的 ， 他们的所有行为都是一个目的 ， 最快的赚到最多的钱 。 在赚钱困难的时候 ， 那就要追求损失最小化 。
那谁不知道现在住宅好卖公寓费劲啊 ， 那政府还为什么要规划这么多的商业用地？因为政府不仅要短期的资金回报 ， 更要长期的财政收入 。 也就是说 ， 住宅用地挣的是快钱 ， 而商业用地挣的是慢钱 。
住宅用地一次性收取了70年的地租 ， 之后的各种税费就是小意思了 ， 二手房过户的也一样 ， 都是小钱儿 ， 可以忽略不计 。 而政府如果只专注于赚快钱是很危险的 ， 意味着用不了多少年之后 ， 就将无地可卖 ， 无钱可收 。
之所以中国一定会推出房产税 ， 就是增量总有完结的一天 ， 必须向存量收税 。 也就是向欧美各国学习 ， 要确保稳定且持有的税源 。
而商业用地也是这个功能 ， 就是为了持久的税源 。 政府把土地规划为工商用地 ， 等于是减少了出让金的收取 。 目的就是让开发商改成商场写字楼 ， 然后吸引商家来经商办公 ， 这才能持续不断的交税 ， 政府也才有财政收入来修桥补路搞建设 ， 也有钱给教师和公务员发工资 。
但是 ， 这只是政府的一厢情愿 ， 而开发商是明知道盖成商场写字楼卖不出去的 。 所以 ， 他们在商业用地上违规改成了可以居住的形式 ， 当做公寓往出卖 ， 吸引钱不多的刚需和实在钱多的不知怎么买房的投资客来上钩 。
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