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楼市|楼市“贬值潮”提前降临？3个消息接踵而至，房产走势基本清晰了( 二 )





尴尬局面：一边是买不起 ， 一边在滞销 。不过 ， 当房价下跌趋势愈发明显 ， 当房市调控趋势只紧不松 ， 目前的市场面临着尴尬局面 ， 房子一边买不起一边卖不掉 。 一方面正如融创孙宏斌在业绩会上总结的那样：预计下半年会比较惨烈 ， 要给自己留出安全空间 。 可以看出 ， 房企们做好了最坏打算 ， 面对生存空间的缩减 ， 企业间的竞争似乎只剩下“降价卖房换回款”了 ， 10月起贬值潮的环境可能更加恶劣 。
这样情况下 ， 房企最为忌惮的恐怕就是“3+2红线”了 ， 同时遏制住融资和负债规模 ， 如果不积极降负债 ， 随时都可能关门走人 。 但是又不能随便降 ， 有媒体报道 ， 7月以来 ， 岳阳、沈阳、昆明等地出台措施禁止房企“恶意降价” ， 有些地方的降价行为更是招来主管单位的谈话 ， 所以开发商的立场和处境来说异常困难 。
从房企披露的销售月报看 ， 8月的销售面积与金额出现下滑 ， 比如万科合同销售面积 ， 比上年同期下降48.12% ， 销售额下降36.94%；招商蛇口签约销售面积同比下降25.9% ， 销售额同比下降24.07% 。 此外 ， 2021年房企境内到期债券合计4880.15亿元 ， 房子卖不掉 ， 但偿债高峰又到来 ， 开发商做好了让利准备 ， 这就意味着房子将迎来贬值潮 。



房企的竞争对手还有众多的二手房业主 ， 他们也在想尽办法卖房子 。 原因很简单 ， 在人口资源充足的城市里 ， 基本都进入了存量房市场 ， 人们对二手房的需求相对来说更务实一些 。 不过二手房因为没有规范的销售渠道 ， 很多时候只能在中介上展示 ， 这也就造就了过去二手房炒作水分比较高 。
自从二手房限价管控开始 ， 市场预期低迷 ， 二手房的火热态势也被打趴下了 。 已知出台了二手房指导价的城市中 ， 成交量都出现不同程度的降低 。 其中杭州深圳最为甚 ， 3月时达到成交高点11534套 ， 随着门槛收紧 ， 成交量直接跌到5602套 ， 跌了超半数 。 而深圳方面 ， 8月成交量更是创下十年新低 ， 不足2500套 。



【楼市|楼市“贬值潮”提前降临？3个消息接踵而至，房产走势基本清晰了】另一方面 ， 地产商和业主都着急卖房 ， 根本不好卖 ， 但对于大部分刚需购房者来说 ， 目前的价格实在太高 ， 根本就买不起 。 要知道 ， 根据央行数据 ， 目前已经超过90%的城镇家庭有房 ， 4成家庭拥有2套以上的房子 ， 这就意味着 ， 买得起房的人早就买了 ， 剩下的基本是买不起 。
大家也不要奇怪 ， 试想想 ， 上半年全国均价10720元/平 ， 103县城的均价过1万元 ， 按照这样的基础 ， 一套100平的房子起码要百万元起步 ， 放在任何一个普通工薪家庭 ， 这么高的房价都不是闹得玩的 。 更别提现在调控严厉 ， 多地房贷利率连续上调 ， 像杭州、深圳等城的首套利率都突破6% ， 对买房人来说 ， 无论是资金成本还是心理负担都造成深刻影响 。
可想而知 ， 即便目前的市场已经陷入刚需买不起 ， 房企和业主卖不掉的尴尬局面 ， 但严厉的市场环境却在吓退真正需要购房的人 ， 这也是大家迫切想楼市回归理性的初衷 。



央媒发声表态 ， 一张明牌应声而出 。事实上 ， 国家已经意识到这一点 ， 9月7日 ， 专家答问时提到 ， 督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持 。 央行也强调 ， 要防止政策调整误伤合理的市场需求 。
近期 ， 经济日报发文《楼市调控应注意满足刚需》提到 ， 密集调控对抑制投机炒房、稳定楼市预期起到了重要作用 。 但下一步 ， 对于刚需群体的真实买房需求 ， 措施还要更加“友好” ， 渠道应进一步拓宽 。

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