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湖州|青岛法拍房成交量增长明显 捡漏很香但要小心有坑( 四 )


据介绍 ， 法拍房中很少一部分是由于个人断供引起 ， 而断供原因产生的法拍房大多数是采用高杠杆、高房价接盘的炒房客 ， 几乎没有刚需断供 。 即使假设有刚需预感到还不上房贷了 ， 也会自行提前卖房 。 那些等到银行开始走法律流程的法拍房债权人 ， 基本都是债务繁多且较为复杂导致房产被拍卖
法拍房的坑有哪些？
虽然“法拍房”捡漏很香 ， 但还是要小心掉入“法拍房”的坑 。
法拍房可能存在隐藏的质量问题 ，法院一般是不承担瑕疵的担保责任的 ， 一般损失会由竞买人承担 。 法院会在拍卖公告中声明：标的物以实物现状为准 ， 未经专业机构鉴定 ， 法院不承担拍品成分的确定及拍卖标的瑕疵保证责任 。 特别提醒 ， 竞买人请亲自实地看样 ， 未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认 ， 责任自负 。
“这一点不比购买二手房 ， 可以VR或者实地去现场仔细查看 ， 觉得不喜欢 ， 可以继续淘下一套 。 ”司辅公司工作人员介绍说 。
此外 ， 法拍房可能存在占用 。不少房屋在法拍前已经签订合法租赁合同 ， 竞买人一般需要遵循继续租赁的原则 ， 如果租赁合同时间很长 ， 即使竞拍成功 ， 也无法立即获得使用权 。
另外 ， 房产的户口迁移属于公安机关户籍管理范畴 ， 法院不会受理及审理户口迁移纠纷 。 但如果原业主不愿迁出 ， 法院也没有强制其迁出的权利 ， 因此竞买人存在无法落户的可能性 。 这一点 ， 对于购买学区房的人而言 ， 如果没有提前了解详细情况 ， 会造成不小损失 。
哪些人购买法拍房？
“目前最火的购买群体是 ， 学区房刚需 ， 购买人群年龄在35岁左右 ， 就是为了孩子上学 ， 提前一到两年做准备 ， 或者孩子刚上小学 ， 家长们就开始做准备 。 浮山后有一套是一套 ， 完全是为了孩子继续上学用 。”司辅公司工作人员介绍说 。
第二种类型是50多岁 ， 为了给孩子置办婚房 ， 这个群体一般会选择市区 ， 离居住地较近的区域购买 ， 方便两代人甚至三代人生活 。
第三种类型的购买群体是具有经济实力的改善群体 ， 比如购800万左右的高端房产 ， 一般情况这种房产很少通过中介流出 ， 大多会通过法拍这种形式买 。
法拍房腾退
执行法官心得：
腾退工作顺利很多 ，报有侥幸的人变少
如何让人放心去购买法拍房 ， 保障竞买人的合法利益 ， 化解市民对购买法拍房的疑虑 ， 法院执行局工作人员做的工作尤为重要 。
“腾迁执行前一天 ， 在面对未知的执行现场 ， 无法预见到真实发生的现场时 ， 我们执行法官都会有心理压力 。 尤其遇到不配合的当事人 ， 心理压力会增大 。 ”作为执行主办法官的青岛市市南法院“兴文在执行”孙兴文法官介绍说 。
房子是很多人安身立命的地方 ， 导致腾迁是困扰法拍房执行的最大问题 。 “因为需要直面当事人 ， 将对方的房产进行强迁 ， 当事人的情绪会经历很大起伏 ， 所以在执行过程中难度最大 。 ”一年执行上百套法拍房的腾退工作 ， 孙兴文法官及他的团队已经积累了一整套成熟的应对方式 。
每次进行法拍房的腾退工作前 ， 孙法官及他的团队要准备搬迁公司、开锁公司、仓库等 ， 协调法警、同事等人员 ， 还要做好预案 ， 预防执行过程中出现问题 。 “我们会给当事人一个多月准备时间 ， 贴出腾退公告 ， 预留给一定的腾退时间 。
“很多当事人抱有侥幸心理 ，不信我们能真正让他们腾退 ， 就算给贴了封条 ， 他们也不信真能让搬空 。 ”在孙法官执行过程中 ， 遇到各种五花八门的阻挠执法方式：有人故意将90多岁吸氧老人搬进房子里 ， 有人雇了假租户去现场闹阻挠腾退工作 。

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