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住宅|济南“两集中”供地二次土拍重点地块在哪？来看地块和地价分析( 二 )


北湖组团2
住宅|济南“两集中”供地二次土拍重点地块在哪？来看地块和地价分析

地块位置：北园大街以北，小清河南路以南的北湖地块,A3、A4、A5
拿地企业：天桥城建拿地
地上容积率：三个地块容积率分别是2.8、2.8和2.7
住宅建筑面积：33.94万方（A4A5两个地块共27.55万方为安置）
成交楼面价：8021、2802和2800元/平米
挂牌条件：（1）商业地块内引入一家主营大数据技术和数字经济产业发展的中国大数据高新技术企业，并在项目建成后设立全球数字安全创新中心。
（2）A4/A5地块均用于安置，城建集团按照 6819 元/平方米价格回购（地上）。
（3）按A3地块地上建筑面积的 10%异地配建租赁住房。
地价分析：2020年4月日土拍中，远洋竞得四宗土地，其中三块住宅容积率2.1、3.8、3.4，地价分别为2843、2821、7007元。
这次地价虽然有三个地块8000多，但是容积率降到了3以下，整体舒适度会更好。
房价分析：目前周边在售的项目有海尔产城创云世界、远洋湖印都会、金地湖城风华等项目，价格在16000-17000元。
随着两个新项目的入市这个区域也竞争日趋激烈，而且同质化竞争严重。不同于华山区域，统一开发，错位开发产品，满足不同人群需要。
黄岗地块：
住宅|济南“两集中”供地二次土拍重点地块在哪？来看地块和地价分析

地块位置：黄岗路以西，小清河两侧
拿地企业：海信地产
住宅建筑面积：19.85万方米
地上容积率：2.7和2.6
成交楼面价：5600元/平米
挂牌条件：负责组织实施黄岗社区城中村改造村民保障房建设，2024 年9 月30 日前竣工验收，建设费用共计约 62847万元。
地价分析：2020年9月14日土拍中，中海竞得附近东沙的三宗土地，容积率2.9、2.2和2.9，地价分别为5217、5776、5216元。和刚成交的，地价起伏不大。
房价分析：附近在售项目最近的是力高君逸府和中海学仕里，目前房价在中海学仕里精装修12599元起价，力高君逸府14500元起。
盛福地块
住宅|济南“两集中”供地二次土拍重点地块在哪？来看地块和地价分析

地块位置：盛福片区，开源路以东，杨柳路以北
拿地企业：东营祥泰+阳狮
住宅建筑面积：3.92平方米
地上容积率：2.7
成交楼面价：8723元/平米
拿地条件：竞得人须按照历下区政府要求，承诺落实以下条件：
（1）引入 1 家由国际广告媒介集团控股的外商独资子公司，该国际广告媒介集团需要在最新的 RECMA Groups of networks' global ranking（即全球业务量）排名中位列前10 位；
（2）引入 1 家由法国巴黎 CAC 40 指数成分股公司（集团）控股的外商独资子公司；
（3）引入 3 家具有国际业务能力的外资咨询、创意、市场营销、广告、传播公司在本地块内设立分支机构。
竞得人须自持商业地块内全部建筑面积 40%的物业，自持期限不低于 10 年。
地价分析：2020年11月30日土拍中，银丰竞得一宗住宅用地，容积率2.3，楼面地价14400元。在随后12月3日的土拍中，越秀竞得一宗住宅用地，容积率2.5，楼面地价12528元；在当天的土拍中，招商竞得一宗住宅用地，容积率2.1，楼面价8214元。在今年5月24日，首次集中土拍中，中电建竞得一宗住宅用地，容积率2.0，楼面价10046元。
对比来看，这次地价非常低，在竞争激烈的盛福片区，具备巨大优势。
房价分析：周边项目有万科翡翠公园、绿城蘭园、招商滨河府、越秀麓端府、银丰云玺等，在售主力价格在23500-25500元/平左右。
该区域项目众多，集中供应，开发商有打价格战的趋势，个别项目已经降到2万元左右。后期随着中电建和东营祥泰项目入市，这个区域会更难。

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