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购房置业|青山国宾区“最难开发的地”，被龙湖解题了( 二 )


和半山丽园不同的是 ， 盛天香墅是以别墅+洋房的组合出道的 。 顶富阶层惊喜地发现 ， 自己可以以更好的一种姿势 ， 来和青秀山共处 。
但是 ， 无论是半山丽园还是盛天香墅 ， 俱往矣 。 市场又开始进入长周期的等待 。
历史的进度条推进到了现在 ， 又是一个接近10年之后 ， 半山更新了状态：一个全新的纯别墅项目即将登场 。 这个终极的位置 ， 终于等来了一种终极的物业 。 这个项目就是龙湖在英华路上的新项目 。

（图片来源：财讯网络）
关于这个项目 ， 除了青秀山半山、滨江等修饰词之外 ， 另一个值得大写加粗做重点提示的关键词是“纯别墅” 。
目前 ， 南宁市场正在供应的别墅不少 ， 花儿街做过粗略统计 ， 共有超过40盘有别墅在售 ， 其中 ， 青秀区和五象新区各占13个 ， 兴宁区8个 ， 武鸣区6个 ， 江南区5个 ， 西乡塘2个 。
从分布的位置来看 ， 非核心区域甚至远郊区域的项目占据大半壁江山 ， 而核心区域的项目占比仅有一成左右 。 从物业类型来看 ， 别墅+高层或洋房的高低配是绝对的主流 ， 纯别墅少之又少 。 2021年南宁楼市在售的别墅项目 ， 真正能占据南宁城市中心的别墅 ， 而且是纯别墅 ， 仅此一家 。
02、高价地退地风云
开发难度相当于解一道地产“奥数题”！

不仅财富阶层想在青秀山旁实现资源占位 ， 众多房企也对青秀山浮想联翩 。 对于任何一个布局南宁市场的房企而言 ， 能够拿下青秀山旁的地块并打造一个顶级的代表作 ， 都是有战略意义的 。
因此 ， 很多房企紧盯青山不放松 ， 看到有地供应 ， 就算再下血本也要拿下 。
2018年9月 ， 英华路两幅共计66亩的相邻地块出让 ， 并最终花落广源 ， 成交总价为3.66亿 。 不过 ， 这场豪华的联姻没能走到最后 ， 最终以广源的无奈退地而收场 。
为什么是这样的结果？
抛开“两限一竞”的时代客观原因 ， 这两幅看上去很美的地块 ， 其实是两块难啃的硬骨头 ， 不是一般的房企能啃得动的 。 “硬”在什么地方？

（图片来源：财讯网络）
①由于地块处在地段有诸多规划限制 ， 比如“靠南侧特殊用地一侧楼房主体朝向、阳台和窗户设计等应进行充分论证 ， 满足安全保密和军事设施效能正常发挥要求 ， 建筑高度应满足荔园山庄安全控制要求”等 。
这些规划限制条件 ， 可以说对拿地开发企业是极大的考验 。
②地块本身偏狭长 ， 加上只有1.1的容积率以及18米的限高等条件 ， 非常考验房企的产品设计能力 。
总的来说 ， 这两幅地块就是一道烧脑的地产奥数题 ， 如果不是真正的高手 ， 谁来都会交白卷 。
去年年底 ， 龙湖联合宝塔 ， 拿下了地块 。 最难解的题 ， 交到了可能是最有解题思路和能力的人手里 。

（图片来源：克而瑞）
在中国地产界 ， 龙湖被誉为“别墅专家” 。 当别墅专家遇到青秀山半山的1.1容积率地块 ， 整个市场都已经知道 ， 这将是又一个顶级豪宅项目 。 但这个豪宅项目跟以往我们所见到的大多数都不太一样 ， 地价不低 ， 设计条件苛刻 ， 龙湖就像被赵敏要求不准用九阳神功也不准用乾坤大挪移的张无忌一样 ， 发挥空间极其狭窄 。
哪怕略有偏差 ， 这个项目都很难实现品质和规划条件之间理想的平衡 。
据说 ， 为了“解题” ， 项目的整个设计团队调用了龙湖全国的别墅代表作资源库 ， 反复测算论证 ， 经历了很多次的推倒重来 。
最近 ， 龙湖总算透露 ， 在这场脑细胞大战中 ， 已找到了解题思路 。 但目前 ， 规划图还没有对外释放 ， 具体的户型仍然在保密阶段 ， 据说是参考了北京的经典别墅项目来做的 ， 货量不多 ， 产品惊艳 ， 是龙湖在南宁市场的升级之作 。

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