壹
在中国房地产高速发展的那些年 ， 楼市 ， 甚至就在你我身边 ， 遍布着通过买房而实现了财产快速增值的人群 。
楼市成就了很多财富神话 ， 也让我们陷入了房价一直会上涨的财富幻觉之中 。
由于房子所承载的诸如优质的教育资源和圈层等多重社会属性 ， 在当年那帮大V ， 甚至媒体的鼓吹之下 ， 人们对于房子的价值判断 ， 固定为房产即优质资产的认知 。
也正因为如此 ， 房贷成为民众最重要的杠杆 。
那些房价上涨的鼓吹者 ， 譬如“深房理” ， 就一直在忽悠买房人实现负债最大化 ， 称“通过负债、高杠杆投资优越房产并长期持有 ， 是普通人唯一可复制的通往财务自由之路 。 ”
而“上班不重要 ， 创造价值不重要 ， 利用杠杆买房最重要 。 ”则是“北京大土豆”的“至理名言” 。
在这样言论的指导下 ， 有人曾在2017年的北京楼市高点 ， 以高杠杆购入两套学区房 ， 踩空被套牢 。 也有人在微博发文控诉“深房理” ， 称自己为其所骗 ， 以“假结婚”方式 ， 通过垫资公司购买了前海区总额728万元的一套住宅 ， 在政策收紧后 ， 房产即被查封 。
贰
如今 ， 在经过一轮史无前例的大浪淘沙的过程之后 ， 楼市进入“黑铁时代” 。
万科郁亮曾提及 ， 今年是背水一战的一年 ， 要么死、要么活 ， 没有中间状态 。 能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会 ， 包袱甩不掉就活不下去 。
房企在艰难求生 ， 针对楼市的政策越来越宽松 ， 西安、杭州、长沙、苏州、南京、郑州等城市纷纷出台调控政策 ， 比赛着出大招 ， 而且房贷利率骤降 ， 最低已是4.25% 。
土地出让金作为地方财政的有力支撑 ， 地方政府不仅要依赖其解决地方城市基础设施建设资金的缺口 ， 还指望用其解决保障性住房、教育、水利等基建资金缺口 。
可今年以来 ， 根据财政部公布的数据显示 ， 1-4月 ， 国有土地使用权出让收入15012亿元 ， 即卖地收入 ， 比上年同期下降29.8% 。 在一季度 ， 全国土地流拍数量共计1631宗 。
因此 ， 不论在哪个城市 ， 各种调控政策的出台初衷是撬动新房 ， 最终促使土地市场迅速回暖 。
然而 ， 事与愿违 ， 在各个城市相继祭出楼市松绑大招之后 ， 新房市场表现却不佳 。 之所以这么说 ， 是因为在买涨不买跌的心理因素影响下 ， 新房的去化率仍在很低的位置 ， 推盘量也因此十分低落 。
不过 ， 在二手房市场 ， 却出现了挂牌量激增的现象 。
根据“城市财经”的统计 ， 杭州、重庆、天津、成都、沈阳、武汉及南京等城市二手房挂牌量都超过十万套 ， 而且与3月份相比 ， 上述城市如今二手房的挂牌量还在增加 。 尤其是杭州 ， 二手房挂牌量约22万套 ， 比3月份的17.05万套增加了4.95万套 ， 特别是在517新政后半个月 ， 杭州二手房挂牌量就增加了2.5万套 。 而苏州16.5万套的挂牌量也比3月份激增了4.72万套 。
同时 ， 二手房的成交量看上去也不错 。 譬如南京 ， 截至6月8日 ， 南京全市二手房成交约2.97万套；而2021年全年南京共成交10.98万套 。 成都二手房成交量连续3个月突破1.2万套 。
也正是因为如此 ， 在我们学习研究机构对于后市的看法时 ， 发现了一个有趣的现象 ， 即以新房为主要研究对象的机构 ， 对后市看法显然不如以二手为主要研究对象的机构 。
叁
按照历史经验 ， 二手房的回暖会传导到新房市场 ， 最终实现整个楼市的复苏 。 然而 ， 这次例外 ， 只火了二手房市场 。
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