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6月15日 ， 东莞市住建局发布了2022年5月“新建商品住宅网络销售签约情况” 。
数据显示 ， 2002年5月东莞市新房网签销售1546套 。 其中 ， 高（小高）层网签销售1467套 ， 均价约28505元/平米；别墅网签销售79套 ， 均价约37317元/平米 。
从数据上来看 ， 无论是成交量或是成交均价都在连续下滑 。 但是仍在走向深寒区的东莞楼市 ， 还是透出了些许暖意 。
因为新房价格和成交非常容易受到推售楼盘和房源数量的影响 ， 所以新房数据并不能很好地反映出当前东莞楼市的实际情况 。 因此 ， 相对稳定的二手房成交数据成为了我们判断时下东莞楼市的重要参考 。
从静态数据来看 ， 2022年5月 ， 东莞二手房网签销售1319套 ， 均价约20551元/平米 。 成交量上从1月的791套增长到13191套 ， 虽然离正式回暖还有距离 ， 但是将近翻倍的成交量也足以透露出楼市回暖的迹象 。
成交均价从1月的17499元/平米 ， 也持续攀升至20551元/平米 ， 说明买房客的价格信心也在相应地回升 。
不过 ， 二手房价格回升最重要的因素是南城、东城这些高价格镇街的成交放量 。 其中南城成交量140套 ， 超过2021年6月的122套是近一年来的成交峰值 ， 价格上南城均价27312元/平米也是近一年的最高记录 。
南城成交量的增长及价格的持续上涨 ， 说明买房资本在向高价值片区集中 ， 这是市场最明显的信号 。 这种趋势从一年以来的数据动态变化来看会更加清晰 。
2020年下半年到2021年下上半年是楼市最狂热期 ， 这时恐慌性抢房的数据并不能表现出各镇街的真实价值 。
但是近一年来东莞楼市冰冷期的二手房成交动向就非常明显地折射出各镇街的价值 。 因为 ， 成交或流动性 ， 是衡量价值的唯一标准 。
通过一年各镇街成交量地梳理 ， 楼探长对于东莞中短期（两年内）的判断三个判断：
1、如果从投资角度看 ， 不在成交量前五内的镇街最好不要碰 。
因为东莞成交体量本来就小 ， 五名开外的镇街成交量就更不足一提了 ， 每天成交两三套都没有的镇街 ， 会有未来吗 。
划重点：这其中包括松山湖 ， 按目前的价格入手真的存在风险 ， 这个问题楼探长专门写文章分析过 。 《官方数据提示 ， 松山湖炒房成韭菜的风险在放大！》
2、还是以投资角度来说 ， 成交量排名前五也不保险 ， 毕竟前五的成交量也不大 。 所以如果在慢慢淡出前五名的镇街也最好不要入手 。
这时选房的正确方式是在预算内尽量选名次稳定或稳中有升镇街的房子 ， 至于哪些镇街相对保险楼探长就不点名了 。
3、一年来二手房成交价有一路上涨的 ， 有上下波动的 ， 如果价格上涨成交仍在放量的镇街 ， 不管价格是多少 ， 仍然是可以抄底的 。 这样的镇街如果错过 ， 就是错过了房地产投资下半场的底 。
楼探长一直在说重点片区 ， 只要不是太老破旧的房子 ， 下一个周期里房价到7、8万是没问题的 ， 对照现在的价格还有多少空间自己去想象 。
有成交有涨幅说明买房客看好 ， 也是资本扎堆的地方 ， 这样的地方不涨唯一的原因就是房地产彻底崩盘了 ， 您认为有这个可能吗？
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