全国人口2021年只增加了48万人（出生-死亡） ， 人口不增长 ， 以后的房子卖给谁？
山东常住人口只增加了5万人 ， 其中净增加（出生-死亡）0.21万人 ， 这个数量以后能承载起山东142万套房子的销售数量？
上述还都是新房 ， 再加上二手房更加恐怖 。
我们再来看看青岛的数据 ， 青岛2021年常住人口增加15.1万人 ， 这是一个不错的年份 ， 但距离21.8万的房子销售量还是有不小的距离 ， 更何况新增加的人数中至少两三个人才能买一套 。
二是结婚对数 。
人口是影响楼市的长期因素 ， 但结婚登记数量就是短期影响因素了 ， 因为买房子最大的刚需来源就是为了结婚的年轻人 。
不知道有多少人是为了给女朋友一个家才买房的 ， 或者是丈母娘的要求 。
可我国和山东省、青岛市的结婚登记对数近年来却是大幅下滑 ， 一直下滑 ， 看不到任何回升的迹象 。
这是全国的数据：
这是山东的数据：
这是青岛的数据：
一对结婚的只需要一套房子 ， 全国是1790万套房子（新房）和763万对结婚人数 ， 山东是142.7万套房子（新房）和46.3万对结婚人数 ， 青岛是21.8万套房子（新房+二手房）和4.8万对结婚人数 。
这个结婚人数明显跟不上房子销售数量啊！
你也许说还有改善的 ， 那我还没加二手房呢？再说 ， 改善的能堵上这个窟窿吗？改善的卖了的房子不又进入二手房市场了？
三是棚改 。
曾经棚改是我国楼市最大的资金来源 ， 也贡献了数量庞大的买房群体 。 那些年 ， 棚改户拿着大把钞票满世界买房子的场景还历历在目 。
但现在不行了 ， 全国棚改数量直接自由落体式的下降：
山东更恐怖：
青岛也不例外：
山东2022年计划棚改数量已经降为最高点的10% ， 青岛则是降到了最高点的4% ， 可谓是脚底斩 。
四是城镇化率 。
一般来说 ， 城镇化率到了65%就进入了缓慢增长阶段 ， 2021年底我国的城镇化率已经到了64.72%：
经过前几年的大拆迁 ， 以后的城镇化率会越来越慢 。 农民进城放缓 ， 所需求的房子数量自然降低 。
而山东的城镇化率为63.94% ， 青岛的为77.17% ， 青岛城镇化率已经到了一个比较高的点 ， 未来主要还是从山东其他城市的城镇化人口中获得增项 。
但山东的城镇化率也挺高了 ， 所以从这方面来说 ， 青岛楼市的后备力量已经不多 。
除了上面四点 ， 青岛房价已经处于高点、青岛人均薪资不高等原因 ， 也在很大程度上影响着青岛楼市 。
正是这诸多基本影响因素的叠加影响 ， 2018年之后青岛楼市才萧条了4年时间 。
所谓“重症下猛药” ， 青岛楼市已经萎靡到骨髓里 ， 这一次楼市政策的放松力度目前来看还不够 ， 还需要继续放松 ， 这样才能吊起买房者的胃口 。
03 这次不卖以后真得卖不出去了
青岛楼市如此萎靡 ， 楼市基本面如此不好 ， 所以青岛二手房这几年就不好卖 ， 很多根本就卖不出去 。
那么我们想一想 ， 假如这一次楼市政策持续放松 ， 愣是靠政策力量把楼市给弄回暖了 ， 那么楼市再次萧条后还会有下一次的回暖机会吗？
答案是没有 。
如果这一次楼市回暖 ， 将是二手房东脱手劣质房产的唯一一次机会 ， 也是最后一次机会 。
这些劣质资产 ， 包括非学区老破小、老破大 ， 以及郊区、远郊区不自住的房子 ， 就是没有用的小户型次新房也该出手 。
听哥一句话 ， 很多买房者都在等着抄底呢 ， 你不等着行情好的时候卖 ， 就等着被抄老底吧 。
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