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楼市颠覆性的“变局”来了？马光远最新撰文表示 ， 房地产不是进入什么黑铁时代 ， 而是在酝酿一场颠覆性的变局 。
这个观点显然是非常引人入胜的 。 那么在马光远的理解里 ， 究竟是什么样的房地产“变局”？
今天就来分析一下 。
2022年的楼市会有一个怎么样的展示？我在之前已做过多篇的分析 。
在万科郁亮提出房地产进入黑铁时代之后 ， 各方人士也是对此进行了多角度的剖析 。
当然总体基调是 ， 房地产繁华落尽 ， 不再是一个暴利行业 。
回到马光远的观点 ， 他认为这是基本面的变化 ， 这不仅仅是房地产时代更替那么简单 。
基本面最大的变化就是房子的投资属性将减弱 ， 而市场本身的供需关系也是发生了巨大变化 。
不要滥用“洗牌”一词从供不应求到库存增大 ， 这种供需关系的变化 ， 是我们分析未来楼市走向时的一个重要支点 。
1998年 ， 中国房地产进入了商品房时代 ， 取代了此前的福利分房 ， 货币化分房也就是公积金推动了贷款买房 。
商品房的供不应求促成了房地产20年的繁荣 ， 现在最重大的变局是 ， 房子出现了结构性的过剩 ， 也就是有的城市出现了大量的库存 ， 有的城市还有很大的需求 ， 不同城市的楼市发展不再同向化 ， 而是极可能出现不同的情况 。
结构性的供过于求 ， 还有房地产业界的深刻洗牌 。
过度杠杆之后 ， 不管你曾经做得再大再强 ， 要化解风险才能走向未来 。 在冲锋的路上 ， 总有人跌倒 ， 有的人爬起来继续向前走 ， 有的人就停在了原处 。
以前在做媒体时 ， 经常给记者交代：不要过度地使用“洗牌”这个词 。 不是看到一个门店倒了 ， 就轻易地用上“洗牌”这个词 。
节制和克制才会抵达真理 ， 特别是文字记录者 ， 更应当如此 。
但是 ， 这一次房地产行业的洗牌真切地来了 。
“变局”的内涵有三个方面马光远指出的“变局”有三个方面：第一是城市与城市的分化 ， 第二是城市内部的分化 ， 第三是开发商的分化和洗牌 。
下面逐条谈谈我的理解 。
第一是城市与城市之间的分化 。
其实在本轮楼市调控持续进行时 ， 这种分化已经明晰 。 没有人口吸引力的城市 ， 楼市低迷；有人口吸引力的城市 ， 楼市坚挺 。
城市楼市的表现不同 ， 也带来了房价表现的不同 。
之前分析了一些2022年楼市走向 ， 有的评论认为会一致性的房价下跌 。 这是个多少带点情绪的观点 ， 房价下跌当然能缓解经济压力 ， 让房价上涨或下跌并不以人的意志为转移 。
有的人继续起高楼 ， 有的人郁闷饮茶 ， 有的人无奈破败一江春水向东流 ， 人的境遇况且常常不同 ， 不要说房价 。
不以城市为目标说房价 ， 其实真的是耍流氓 ， 说了也白说 。
买房看城市 ， 这是一个深刻的经验 。
未来城市群、都市圈的房价因为人口的吸力强大 ， 会保持房价的坚挺 ， 其他的跌的可能性就大了 。
第二是城市内部的分化 。
马光远认为 ， 即使同一个城市 ， 中心城区的价值也是远大于郊区的 。
这个观点也对也不对 。 从投资的角度看 ， 中心城区的房子当然升值的空间是大得多了 。 而资金不够 ， 买了郊区房子 ， 以空间换取成本的策略也是不错的 。
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