相对来说 ， 万科已经是国内房企表现最稳的一个了 ， 但聪明如它 ， 同样避免不了业务增速不断放缓的局面 。
从2018年至今 ， 万科的股价再也没有创新高 ， 反而在2021年之后开始加速回落 。
出来混 ， 迟早是要还的 ， 谁都一样 。
02、别把抢救当拐点
去年以来 ， 在各种史上最严政策监管限制下 ， 地产行业由野蛮增长迅速转入去杠杆状态 ， 行业急速掉头 ， 导致很多企业无法有足够的流动性应对监管要求 ， 由此也让整个行业开始暴露各种此前高杠杆、高资金成本运作模式的弊病 。
结果也很明显 ， 2021年房地产行业不断爆雷成为贯彻全年的主旋律 ， 其中不乏此前野蛮狂奔的头部地产龙头 。 连带对银行信贷业务、很多上下游产业链企业都受到冲击 。
但另一方面 ， 鉴于中国当前面临来自疫情持续考验、国际宏观环境转冷等内忧外患下 ， 稳经济成为重要考虑 ， 而房地产作为长期以来拉动经济发展的引擎 ， 其兴衰直接关系数十个产业链行业 ， 现阶段房地产行业大面积爆雷式的硬着陆对稳经济工作带来巨大负面压力 。
因此近期国家出于防范重大系统性风险考虑 ， 开始逐渐对房地产行业进行一定程度的松绑 ， 包括指导银行松绑融资信贷、松绑限购政策、松绑按揭贷款与房贷利率等 。
从去年11月初的监管层释放地产融资松绑信号以来 ， 在资本市场的地产股开始受到资金追捧 ， 一些地产行业龙头从底部明显攀升 ， 刺激整个板块指数从低点累计最高反弹超过20% 。
从行业的估值来说 ， 目前除掉爆雷的大量民企和还在陷入债务危机的房企 ， 不少房企龙头的估值确实很低 ， 尤其一些业绩稳健的国企龙头 ， 估值具有很大的吸引力 。 叠加近期政策态度纠偏转暖 ， 吸引资金重新关注 ， 短期确实具备了较为可观的反弹窗口 。
客观上讲 ， 政策短期纠偏并不是房地产行业由此转暖的拐点 ， 房住不炒大政策方针不会动摇 ， 房地产必然还是要着陆的 。
所以现在很多机构也在看好这次房地产的反弹机遇 ， 逻辑并没有错 ， 但从投资的角度看 ， 如果不是现阶段可投资的好方向稀缺 ， 地产板块不会在推荐名单之上 。
因为这个赛道的逻辑已经很大程度上被打掉了 ， 以后的风格大概率会是政策风险大 ， 市场机遇小 ， 风险收益比不划算 。
所以此前的地产股回暖只是市场情绪有所稳住的短期反弹 ， 不能说就是价格底部拐点 。
03、结语
在中国城镇化率解决饱和 ， 以及在人口红利消退的大背景下 ， 即使国家不强调房住不炒 ， 房地产行业也必然走向由高向低速换挡的趋势 。
大概率 ， 归房地产是要回基础设施属性所对应的增速 。
这种增速有多大？参考银行和水电煤气等行业就知道了 ， 一般时候10%左右是常态 ， 经济行情好的也不会高太多 。
不过好处在于房地产在很久长的未来依然会是维系国家经济发展的重要支撑产业 ， 在经历行业大规模出清收缩的阵痛后 ， 活下来的房企从此会有比以往安全得多的发展空间 。
但业务的高增速和由此带来的高估值就别想了 ， 参照银行和水电煤气行业估值 ， 稳健的地产股一般也可能会在10倍左右的PE 。
除非去跨界或者多元化 ， 比如往物业服务方向发展 ， 通过更多的增值服务去获取更多受益 。
这两年的物业股成长迅猛 ， 市盈率明显高过地产股就是基于其未来发展的空间和弹性远大于纯地产业的逻辑 。
比如碧桂园服务的总市值已经明显超过了母公司碧桂园 ， 说明这个逻辑是符合现实趋势且被市场接受的 。
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