有了底价之后 ， 会通过招标、拍卖、挂牌、协议四种方式之一出让给房地产开发商 ， 然后开发商就交钱买地 ， 接下来苦逼的事情就交给开发商就好了 。 开发商立项做环评 ， 找设计院 ， 施工方 ， 全程还得办几百项手续 ， 一两年的时间把小区给弄了出来 ， 交付给业主 ， 房子经过一系列的操作 ， 最终到了你的手上 。 在你的购房款中 ， 城市能拿到40% ， 地方开发商能拿到25% ， 施工方和下游参与者能拿到35% 。
搞房地产开发的老板跟我说 ， 质量最好的住宅 ， 每平米的建筑成本其实最多也就一千五 ， 那么一千五的房子为什么卖到你的手里变成了一万五甚至15万？显然是地皮价格
这波我们站在了第二层 ， 搞清了房地产价格的分成比例 ， 我们接着向第三层进发 ， 房价的怪圈 ， 越是产业不发达的城市 ， 税收越少 ， 经济越差 。 为了发展 ， 城市管理者就越得靠卖地盖房 ， 取得土地财政收入去大力搞建设 ， 而房地产越盖越多 ， 刚开始居民踊跃买房 ， 房价上涨 ， 整套房子越盖越多 ， 居民消费能力已经没了 ， 房价也就很难再继续上涨 ， 那怎么办？跌价是不现实的跌价受损的不仅仅只有买房者 ， 还有开发商 ， 还有开发商欠着钱的银行 。
贷款买的房子是抵押给银行的资产 ， 资产缩水会给银行带来巨大的风险敞口 ， 银行就会被银监会处罚 。 最重要的 ， 新房价格下跌会直接拉低后续城市卖地的价格 ， 地皮就很难再拍出高价 ， 所以一手房很难跌 ， 而二手房却可以泡沫破裂 。
最极端的城市 ， 还是山东威海 ， 乳山市海景房新房还八千一平米的二手房已经暴跌至两千一平米来把山东牌面打在屏幕上 ， 所以判断你所在的城市房价有没有泡沫 ， 就看一手房房价和二手房房价差距拉得大不大 。
一手房远超二手房 ， 说明地卖多了 ， 房子盖多了 ， 这里点个名啊 。 2020年房价出现下跌的城市名单 ， 这些城市有郑州 ， 济南 ， 武汉 ， 青岛 ， 长沙 ， 石家庄 ， 哈尔滨 ， 天津 ， 贵阳 ， 海口 ， 还有一些小城市 ， 近几年房价就一直不景气 ， 这些城市有乳山 ， 铁岭 ， 玉门 ， 鹤岗 ， 双鸭山 ， 宿迁 ， 潍坊 ， 衡水 ， 七台河 。 佳木斯、复兴、石嘴山、鸡西、大兴安岭 ， 这些城市里面有的是人口流失 ， 有的是产业衰落 ， 有的是地方前些年卖地太凶了 ， 很吵了 ， 一波房价后现出了原形 。
具体原因很多 ， 这里没法一一分析 ， 但是根本逻辑就是我刚才介绍的那些房屋供给过剩 ， 导致购买力衰竭 。 相反 ， 另一个怪圈是越是产业发达的城市 ， 税收越多 ， 卖住宅用地的那点钱城市都看不上 ， 城市收入的大头是产业 ， 就会更想通过廉价卖工业用地 ， 而不是居住用地的方式去吸引更多公司企业入驻该城市 。
而工业用地卖得越多 ， 居住用地能拿到的份额就越少 ， 而企业越多 ， 就业人口就越多 ， 人们就会争先恐后
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