郁亮|老大哥有点儿悲观( 四 )
万科总裁祝九胜
谈及今年的业绩下降 ， 祝九胜将之归结为两个原因：
“第一 ， 由于地售比的提升 ， 对毛利率造成的压力是不断增强的 。 从2017年到2020年 ， 我们的地售比从26%升到了43% ， 增长了17个百分点 。 在主要城市的房价受限的状态 ， 地价是不断上涨的 ， 地售比在不断地提升 。 这当然是不太可控的原因带来的影响 ， 特别是今年三季度 ， 我们也观测到市场出现了一个急剧的变化 ， 整个行业或者主要的玩家 ， 签约额都在大幅下降 ， 市场的观望气息变得越来越浓 ， 特别是二手房的价格出现普遍下降 ， 一部分新房的售价还卖不到政府的限价 。 至于地售比朝什么方向变化 ， 取决于未来土地市场的状况 ， 我们一方面不断地观察 ， 第二方面 ， 在地售比增加的情况下 ， 我们怎么能够去做一些有益的探索 ， 在后面我会展开来讲 ， 保证我们的利润下滑不要那么快 ， 这是第一个方面的原因 。
“第二 ， 基于我们的理解和安排 ， 在安全和增长之间要得到一个平衡 。 我们的战略转型从2014年开始 ， 把安全和发展作为一对矛盾拿出来平衡始于2018年 ， 我们主动控制了开发业务的增速和规模 ， 铺开了另外一些经营服务的业务 ， 我们的创造、结转和结算之间有一个时间差 ， 当年控制下来的规模、速度 ， 会滞后反映 ， 这是我们的主动选择 ， 跟外界的环境、调控的政策和外部因素等等都不相关 ， 这是我们自己的认知和我们的主动调整 。 目前这个阶段 ， 就像郁亮讲的 ， 大家都有不同的看法 ， 有不同的应对 。 我们自己也相信我们的应对还是基本恰当的 。 当然这个过程很痛苦、很煎熬 。 ”
业绩下滑 ， 股价表现同样也不理想 。 一位小股东提出一个很犀利的问题：“万科的股价在3月份以来从30元跌到现在19元的位置 ， 跟同业相比 ， 跌的时候是跌得比较厉害的 ， 反弹的时候却又反弹得比较少 。 之前说回购但也没有行动 。 公司怎么看待股价问题？合伙人有没有增持的计划？”
对此 ， 郁亮说：“股价下跌有宏观的因素 ， 也有做得不如人的地方 。 跟优秀同行相比 ， 我们的股价表现不太好 ， 说明工作没做好 ， 特别不好意思 。 ”
他承认面对股价不理想 ， 他的压力也很大 ， “我们跟股东真的是在一条船上 ， 我们也希望未来通过努力 ， 能够去改变这样的局面 。 ”
面对2022年 ， 万科的经营计划 ， 祝九胜顾左右而言他：“在销售这个方面 ， 我们一直认为是一个根据市场相机调整的过程 。 我们今年的经营计划在三季度是做了调整 ， 调下来的多一些 ， 也有一些指标是往上调的 。 ”
显然万科嘴上不悲观 ， 但事实不容乐观 。
摩根士丹利在11月中旬发布的一系列2022年预测报告中 ， 对中国房地产市场2022年的走向也表现出谨慎 。
“房地产领域还面临着新的风险 ， 包括一些风险的传导、硬着陆等等 。 ”摩根士丹利中国首席经济学家邢自强说 ， “近期中资美元债的房地产债券市场 ， 预期中国民营房地产企业的高收益债的违约概率高达40%多 ， 这个显然是作为金融监管层会去应对的 。 ”
不过认为 ， 接下来政策可能会积极地调整 ， 主动去防范这种传导效应 。
【郁亮|老大哥有点儿悲观】这可能对房地产市场来说 ， 是个不算好消息的好消息 。
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