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地块|北京三批次供地大幅缩减，透露出什么信号

上周五晚间，北京土地交易市场发布了本年度第三批次商品住宅用地出让公告，共计12宗，土地总面积约62万平，总建筑规模约113万平，总起始价约336亿元，将于12月下旬集中成交。地块|北京三批次供地大幅缩减，透露出什么信号

#1供地KPI基本达标，市场进入冷静期HUI SHENG SHUO FANG与第一批次挂牌30宗地，第二批次挂牌43宗地相比，第三次供地显得稳健审慎了许多。这其中可能有两个原因。第一是KPI，北京基本完成了自己的年度供地任务。假设第三批次用地全部顺利成交，2021年北京住宅用地年度成交量将达到350万平（土地面积），而北京的KPI指标是300万平，不仅完成了，还超了17%。从总建筑规模看，也基本与去年持平。去年总建面735万平，今年如果三批次顺利成交，总建面约为720万平。第二是土拍大环境。自集中供地政策试点以来，各地都经历了一批次的热情，二批次的冷淡。以北京为例，一批次土拍成交总额超1100亿元。然而市场来到下半年，陡然生冷。北京二批次挂出的43宗地，只成交16宗。原本市场预期余下的27宗会在三批次推出，但目前来看，北京只拿出其中的3宗放在第三批次，其余的地块继续后延。地块|北京三批次供地大幅缩减，透露出什么信号

下半年以来，越来越多的房企暴露出了资金链问题，对外债务违约，对内员工理财爆雷，可谓风雨飘摇。许多房企正在经历着前所未有的阵痛，自己的内伤还无法医治，更遑论去土地市场上大展拳脚了。#2朝阳稳坐卖地大户，现房销售成主流回过头来，我们继续分析三批次挂出的12宗地块。从区域分布来看，位于中心城区的有7宗，土地面积占比65%，其中朝阳区6宗，约26万平，丰台区1宗，约14.4万平；平原新城1宗，土地面积4.6万平，位于房山区；生态涵养区4宗，其中门头沟2宗，约5.2万平，密云1宗，约10.3万平，延庆区1宗，1.3万平。朝阳依然是供地大户。今年朝阳土地考核的KPI指标是供地33万平，即便不算上三批次的6宗地块，朝阳已经完成供地43万平，可以说是超额达标。朝阳为什么卖地不停？业内有分析认为，朝阳区未来重点发力的金盏自贸区已进入建设关键期，片区的基础设施（地铁、公路等）和教育医疗配套建设都需要大量资金。此前盛传的太阳宫地块，此次并未出现在朝阳区的供地名单中。有人呼吁太阳宫地块应该以公立学校和商业便民设施为主，不应增加过多住宅。值得注意还有，在前两批供地中缺席的顺义，此次依然未见到身影。可见眼下的顺义市场，还是以消化剩余库存为主要目标。现房销售也是本次供地的一大看点。对于这一政策，规自委是这样解释的：“为避免同一区域内商品房项目集中扎堆入市，在第二批次试点竞现房销售面积方式的基础上，三批次扩大试点范围。”此外，现房销售还有两方面显而易见的优势，一是看得见、摸得着的真实房源提升购房人安全感，减少购房纠纷；二是避免了因项目烂尾带来的资金风险，维护社会稳定。二批次供地中，大兴黄村地块被中铁以50%的现房销售率拿下。三批次供地中，有5宗地块需要竞现房销售，分别是朝阳管庄地块，房山拱辰地块，门头沟永定镇两地块以及密云地块。劲松地块则在起始阶段就要求未来住宅全部实行现房销售。不得不说，现房销售已经成为北京楼市的一个重要趋势。#3稳定预期，首次探索“期地”模式具体地块来看，热门度最高的当属劲松-大望路地块。主要原因还是地理位置好，在寸土寸金的东三环。该地块起始价为11.4亿元，合理上限13.1亿元，达到上限转为竞政府持有商品住房的产权份额，预设10%，达到预设份额转为现场摇号方式。地块面积不大，总建面约4万平，容积率3.2，其中有0.9万平的商业配套，住宅部分为约1.2万平。如果设计为120平的平层产品，也就100套房源。考虑到现房销售，按照三年的建设周期，销售时间节点应该在2025年左右。在该地块的竞买规则里，有这样一项要求——“项目销售均价加上政府产权份额对应均价（即住房总均价）不超过所在区域商品住房最高均价。”也就是说未来这个项目的价格天花板是可以预见的，附近豪宅珠江帝景最高售价10万+。如果竞到政府持有环节，未来能够以9万+的价格买这里，还是很香的，不过一般人买到的难度不低于海淀的树村地块。因为该地块是合生做的一级开发，一般认为对于这块地，合生是志在必得。然而，算下来接近9.4万元/平的楼面价，对开发商的利润平衡考验也不小。朝阳东坝的三宗地也可谓优质，位于两地铁交汇处，地下部分是正在建设的地铁3号线和12号线轨道，地块属于典型的地铁上盖，未来通勤的便达性无需赘述。

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