走向|在冬天，冷静聊聊未来5年的房地产走向( 二 )
【 走向|在冬天，冷静聊聊未来5年的房地产走向】从“大拆大建”到“旧改”，楼市风向在变，人们对“房价一直涨”的预期也会慢慢转向。
02.都市圈、城市群时代到来近几年，中国楼市呈现冰火两重天的景象。
偏远小城的房价已被打趴，超过20个中小城市不得不出台“限跌令”，以维持楼市平稳。
一二线热点城市却是另一番景象，上半年还频现“万人摇”、学区房火热的现象。逼得各地政府不得不继续收紧调控政策，才慢慢压下来。
楼市两极分化的本质原因，在于“人地分离，供求错配”。大城市的土地供应量远远跟不上人口流入的规模，小城市则反之。
上海交通大学中国发展研究院执行院长陆铭撰文分析，人口往大城市走时，大量的土地资源却以建设用地指标的方式配置到了中国中西部和小城市，最终形成“人往高处（东部和大城市）走，地往低处（相对向西部和中小城镇）走”的局面。
不过，这种局面慢慢在改变，解决的一大办法是——发展城市群和都市圈。
城市圈和都市圈，是一个大国的城市化走向高级形态的必然。这在发达国家已被验证，而在中国，也成为经济学家们的共识。
比如，经济学家任泽平在2019年撰文建言：尽快确立城市群都市圈的规划战略，因为根据经济规律和国际经验，到2030年2亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群。
半年前，中国社科院金融研究所副所长张明出版《五大增长极：双循环格局下的城市群与一体化》一书，提出中国最富增长前景的五大区域：粤港澳大湾区、长三角、京津冀、中部六省与西三角（成都、重庆、西安）。
“区域经济一体化是未来中国经济增长的主引擎，粤港澳大湾区与长三角是新一轮经济增长的领头雁，京津冀、中三角与西三角是第二梯队，全国其他区域则是第三梯队。”张明写道。
城市群和都市圈的背后是产业和人口，人口带来的居住需求，是房地产发展的基本支撑，也决定了各区域房地产市场的荣衰。未来当数以亿计的人口流向各大城市群、都市圈，政府土地配置和开发商的投资开发也随之同向聚集。
人地集合，供求匹配，房地产才有可能实现健康持久的发展。
03.房地产税这本账怎么算？还需时日今年10月23日，人大常委会授权国务院开展房地产税改革试点工作。
哪些城市先试点，具体怎么征收？未来随着房地产税的试点和开征，每个小家庭都需要算一算这笔账。
这对各地方政府亦是一笔账，他们现在已经开始算了，而且真的挺难算。
这里做个简单介绍，我国财政体系由四本账组成，“广义财政”主要由第一本账和第二本账构成。
第一本账是“一般公共预算”，主要由税收收入构成；
第二本账是“政府性基金预算”，即所谓的土地财政，土地出让金占到80%—90%，这一比例在2021年超过91%。
从全国看，土地财政占广义财政的比重约在1/4，是个不低的比例。
具体到地方，情况又不同。据广发证券研报，近年来对土地财政依赖度较高的省份大致有浙江、江苏、安徽等，这些省份的土地财政依赖度超过45%。
今年以来，开发商受“三道红线”等政策影响，资金流紧张，海外债务频爆雷，再加上房价下跌，买房人减少，开发商变得尤其谨慎，有的不敢拿地，有的则没钱拿地。
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