走向|在冬天，冷静聊聊未来5年的房地产走向
在冬天，眺望地产新局。
文 / 巴九灵
楼市的冷，已众人皆知。
前天（11月15日），国家统计局公布了10月的房地产数据，“低迷”是关键词。
◎ 房价继续跌：10月，全国一手住宅均价自今年以来首次跌破万元均价线。
◎ 多数城市都在跌：10月，全国70个大中城市中，新房价格环比下跌的城市数是52个，二手房价格环比下跌的城市是64个。
此外，还有多项数据走低，包括土地成交情况不理想，新开工房屋面积下降，新房的销售金额与销售面积均创下今年以来的新低等。
今天的房地产市场，已经被360度几乎无死角的调控，压得不得动弹。
楼市入冬，放下躁动。今天我们不讲房价，换一个视角，眺望一下房地产市场即将进入的新世界。
承载房地产市场的，是城市、人口和土地。本文选取了三个角度：
① 从“大拆大建”到“旧城改造”，一夜暴富的梦破灭；
② 城市群和都市圈时代到来；
③ 房地产税这本账怎么算？
希望从这些方面，一窥未来5年的地产新局。
01.“拆”变成“改”，一夜暴富的梦破灭曾经，有人因拆迁一夜致富，有人刚出生就成“拆二代”，有人闻风而动，买入老房子一搏拆迁。今天，这样的美梦该醒醒了。
拆迁致富背后，是一项“棚改货币化安置”工程。
2014—2015年，宏观经济遇到下行压力，房地产开启一轮上行周期。2014年，不少城市的限购政策松动或取消，限贷政策也慢慢宽松，千方百计去库存。
2015年6月，国务院提出“积极推进棚改货币化安置”。拆迁户拿了大笔现金跑入楼市买房，居民的生活条件改善了，楼市库存也少了。
但不容忽视的是，棚改对房价上涨起到了推波助澜的作用。
2016—2020年8月，全国开工改造各类棚户区2300多万套。据平安证券估算，“十三五”期间棚改合计拉动住宅销售额6.14万亿，占全国住宅销售总额的10%；合计拉动房地产投资15.9万亿，占全国房地产投资总额的26%，占住宅投资总额的37%。
这一轮房价上涨，一二线城市或尚可承受，背后有经济增长的支撑。
对于三四线乃至偏远小城，或是不可承受之重。本身经济增长不给力，人口净流出，棚改货币化安置再加上投资客高杠杆炒房，营造出楼市一片虚假繁荣的幻影。曾经涨得有多猛，今天跌得就有多快。
在“房住不炒”的大方针下，过去的“大拆大建”显然已不合时宜。
2020年棚改开工总量209万套，相比2019年缩减了33.8%，相比2018年的626万套，更是猛降了近2/3。
从2020年开始，政府工作报告中“棚改”的表述不见了，取而代之的是“旧改”。2021年政府工作报告写道：政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个。
如果说棚改是一场少数人的运气和豪赌，那么旧改是大多数城镇居民的普惠性福利。
11月4日，住建部公布了一则《通知》，21个试点城市被列入全国第一批城市更新试点的名单，包括北京、南京、宁波、成都、唐山、呼和浩特等。城市更新的范围包括老旧小区改造、棚户区改造、城市基础设施补短板等，这是一场关于城市更新升级的新实验。
小巴有一位朋友是成都人，前几天他爸将这条新闻转发给他，发出“老房子究竟是该卖掉还是该留着”的困惑。他口中的这套房子是几年前豪赌拆迁买下的，至今没有动静。这次成都市被列入城市更新试点的名单，他们开始重新考虑这个房子的去留。
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