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抽油烟机|开始跑量的仁恒，在上海遭遇滑铁卢( 二 )


销售额连降6个月对毛利率连年下降仁恒而言 ， 海上源项目的入市称得上是一剂良药 。
仁恒董事局主席钟声坚曾在2020年中期业绩会上表示 ， 旧改项目的入市销售 ， 将会改善仁恒置地整体向下的毛利率 。
由于主打高端住宅 ， 仁恒的毛利率在业内一直处于领先地位 ， 但在行业盈利能力普遍下滑的背景下 ， 仁恒亦难独善其身 。
转变出现在2019年 。
这一年 ， 销售额常年在250亿元上下浮动的仁恒开始发力冲规模 ， 公司该年实现销售额557亿元 ， 较2018年的249亿元大幅增长123.69% 。 2020年 ， 其销售额继续攀升至784.55亿元 ， 其中69.7%来自长三角 ， 公司平均销售价格达到每平方米36638元 。
销售额突破700亿元的同时 ， 仁恒的毛利率也跌破了40% 。
2020年 ， 仁恒营收同比增长28.1%至239.18亿元 ， 股东应占净利润却同比下降22.6%至25.92亿元 。 公司该年的毛利率为36.4% ， 较2019年的41.2%下降4.8个百分点 。
彼时 ， 对于净利润水平的下滑 ， 仁恒解释称 ， 主要是失去了低成本的土地议价以及联营、合资企业保留权益的重新计量损失 ， 及投资性房地产公允价值收益较低所致 。
标普在今年3月的一份报告中指出 ， 由于土地成本的上升及限价令的实施 ， 仁恒位于一线城市的部分项目利润被压缩 ， “预计未来两到三年 ， 该公司房地产开发板块的毛利率将达到25%-27% 。 ”
截至2021年上半年 ， 仁恒的毛利率继续下探至的26.7% ， 较2020年上半年的35.9%减少9.2个百分点 。
为提高盈利能力 ， 仁恒管理层通过城市更新项目和项目收购增加了拿地 。 标普认为 ， 这其中有一个关键风险是 ， 通过成本较低的方式获得土地的竞争可能会加剧 ， “而在较高线城市实施的限价政策并没有放宽 。 ”
从土地储备看来 ， 仁恒超95%的土储均位于中国 ， 且多分布在高线城市 。 截至2021年6月末 ， 该公司位于新一线城市的土储占比达52.9% ， 一线城市为19.8% ， 二线城市18.1% ， 三线城市仅有6.7% 。
这或许也是仁恒开始向三线城市下沉的原因 ， 在2021年的中期业绩会上 ， 钟声坚就表示了对盐城的看好 ， 其还称 ， 下沉江苏是集团的战略规划之一 。
11月10日 ， 仁恒与东台城投、盐城城投联手以底价7.75亿元竞得盐城市东台市一宗宅地 ， 地块位于东台城南板块 ， 成交楼面价为每平方米8100元 。
这是仁恒首次走出市区向县级布局 。 在此之前 ， 仁恒仅在盐城有两个项目 ， 均在城中板块 ， 分别为仁恒滨河世纪和仁恒滨河源 ， 其中仁恒滨河源暂未开盘入市 。
截至10月末 ， 仁恒共实现销售额410.62亿元 ， 较2020年同期的624.77亿元下降34.3% ， 销售面积同比下降23%至131.64万平方米 。
【抽油烟机|开始跑量的仁恒，在上海遭遇滑铁卢】《国际金融报》记者注意到 ， 自5月份开始 ， 仁恒单月销售额一直处于同比下跌的状态 。 5月至10月 ， 公司的单月销售额同比变动幅度分别为-48%、-61.5%、-50.9%、-81%、-47.1%、-53.8% 。

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