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三江口|福州三江口又有新盘入市，纯商品房社区，性价比如何？

三江口|福州三江口又有新盘入市，纯商品房社区，性价比如何？

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三江口|福州三江口又有新盘入市，纯商品房社区，性价比如何？

三江口片区是福州“东进南下”轴线的中间节点 ， 开发建设如火如荼 。
近日 ， 福州市有关官网发布消息 ， 位于福州市仓山区岐阳三路南侧一楼盘正式领取预售许可证 ， 共221套 ， 其中住宅199套、商业22套；许可面积：20438.51㎡ ， 其中住宅18533.32㎡、商业1905.19㎡；这是该楼盘房源首次入市 。

一、住宅价格
项目规划199套住宅 ， 一梯两户 ， 带装修 。
以下是随机抽取4套住宅房源价格：
1、3#楼1101单元：
预测建筑面积：120.02㎡；
预测套内面积：96.55㎡；
预测分摊面积：23.47㎡；
单价：23900.13元/㎡；
总价：2868493.6元 。
2、6#楼702单元：
预测建筑面积：88.93㎡；
预测套内面积：70.47㎡；
预测分摊面积：18.46㎡；
单价：23657.01元/㎡；
总价：2103817.9元 。
3、2—2#楼602单元：
预测建筑面积：89.53㎡；
预测套内面积：70.67㎡；
预测分摊面积：18.86㎡；
单价：23694.08元/㎡；
总价：2121331元 。
4、5—2#楼801单元：
预测建筑面积：89.22㎡；
预测分摊面积：18.75㎡；
单价：23484.13元/㎡；
总价：2095254.1元 。

二、地块情况
2021年5月 ， 项目所在地块以2.63亿拍出 ， 楼面地价8445元/㎡ 。
土地面积：25.95亩 ， 住宅用地70年、商服（商业）用地40年 。
容积率：1.0以上 ， 1.8以下（含1.8 ， 商业建筑面积不少于3000平方米 ， 不超过3500平方米）；
绿地率：35%以上（含35%）；
建筑限高（层数）：36米以下（含36米住宅建筑高度21米以上同时需满足义序机场限高要求） 。
项目配建社区卫生服务中心2000平方米 ， 街道办事处2000平方米 ， 街道综合服务中心2000平方米 ， 由仓山区政府指定单位回购 ， 回购单价5406元/平方米 。 配建的派出所、工商管理所、税务所无偿移交给仓山区政府 。

三、楼盘分析
1.交通 。 楼盘位于三江口下洋片区 ， 距离地铁1号线和6号线交汇的下洋站约300米 ， 这是项目的一项优势 ， 但是片区公交配套并不完善 ， 出行主要依靠地铁 。
2.教育 。 楼盘宣传的麦顶小学三江口校区还在建设中 ， 目前周边楼盘的适龄儿童在下洋小学就读 。 新区的教育配套提升还有很长的路要走 。
3.商业 。 楼盘周边没有成熟的综合体 ， 需要乘坐地铁到火车南站阳光大都会 。
4.医疗 。 周边医疗配套很差 ， 到大型综合性医院就诊的话需要前往老城区 。
四、肚子君观点
1.楼盘住宅房源公摊率19-21% ， 建筑限高36米 ， 高度适中 ， 容积率1.8 ， 是容积率较低的纯商品房社区 。
2.虽然是纯商品房项目 ， 但是配建不少 。 项目配建的公共设施多样 ， 办理有关事务便利的同时也增加了人员的流动性和多样性 。
3.项目的开发商在周边有成片开发项目 ， 能形成集群效应 。
4.三江口片区作为福州重点打造片区 ， 建设正持续推进 ， 未来会有较大的提升 ， 但是目前的配套和老城区相比还有很大差距 。
总的来说 ， 项目优势在于低容积率 ， 纯商品房 ， 距离地铁较近 。 劣势在于片区目前配套较差 ， 周边竞品较多 。
对于刚需来说 ， 如果可以依赖地铁1号线实现日常通勤 ， 又看好三江口发展的未来 ， 暂时对教育和医疗配套没有太高需求 ， 可以在价格合理的情况下适当考虑 。 好在项目楼面价8445元/㎡ ， 备案价约23500元/㎡ ， 还是有一定的回旋空间 。

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