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建筑业|福州土拍10年回顾：2011年，板块造城，回不去的楼面价( 二 )



回到2011年 ， 虽然东二环在2010年给世纪金源造城失败 ， 同时也出让了首幅住宅用地 ， 不过这并不是真正的启动 ， 年初第一场土拍 ， 化工路以南出让香开新城 ， 楼面价6807 ， 作为东二环第二座大盘 。
到了3月 ， 226亩的商业地块 ， 被泰禾新成立的控股子公司新世界正式拿下 ， 从此开始 ， 东二环将开始长达10年的造城 ， 回首土拍这10年 ， 化工路以北一直有地块推出 ， 不过截止2021年 ， 化工路以北的地块也基本结束 。 也标识着 ， 从2010年 ， 2800亩地块被叫停 ， 到保利香槟国际 ， 再到泰禾开发巨型商业 ， 再到去年的建发地王 。
东二环的楼面价从4695元/平 ， 经过10年时间 ， 涨到了建发养云最高的28445元/平 ， 10年时间 ， 当购房者在惊叹东二环房价领涨全福州的时候 ， 楼面价已经涨了6倍 。
当然现在回过头 ， 如果当初东二环2800亩全部给了世纪金源 ， 那现在的东二环会是如何？在造城的年代 ， 房企对于板块的作用到底有多大？

桂湖造城带着这个疑问 ， 来看看2011年最后一幅用地 ， 位于桂湖的1218亩巨型地块 。
对于地块而言 ， 当初编号2011-30号 ， 不过无人报价而暂缓 ， 在2012年2月 ， 以宗地2011-36号重新挂牌 ， 被融汇3.66亿拿下 ， 从此桂湖也开始了一场造城运动 。
地块面积1218亩 ， 被要求建设酒店群、会议中心、温泉主题汤馆、演艺中心以及影视中心 ， 由于面积大 ， 要求多 ， 按成交楼面价计算 ， 仅578元/平 。
随着这个地块的出让 ， 桂湖在2013年 ， 继续推出宗地2013-01号 ， 总面积达309亩 ， 依然被融汇以13.8亿拿下 。 当然这并不是巅峰 ， 在2017年 ， 桂湖推出了8幅地块 ， 被多家房企瓜分 ， 平均成交楼面价已经高达7000元/平 ， 其中最后一幅用地宗地2017-19号 ， 72.17亩 ， 被个人买家蒋秀龙先生以5.78亿+配建3600平米公租房拿下 ， 成交楼面价10011元/平 。

5年时间 ， 桂湖首幅地块 ， 面积1218亩 ， 要3.66亿 ， 楼面价578元/平 ， 到了2017年最后一幅地块 ， 面积72亩 ， 要5.78亿 ， 楼面价10011元/平 。
对比东二环楼面价6倍幅度 ， 桂湖的差异更是夸张 ， 对于桂湖这样的波动 ， 也并不是特例 ， 在福州这10年的土拍历史里面 ， 郊区板块不少都是如此 。
当然对于造城 ， 东二环靠着泰禾商圈一步步发展 ， 房价也一路高涨 ， 对比桂湖而言 ， 当初给予融汇极低的价格 ， 但是回到目前 ， 造城的效果明显差强人意 。
当然在2017年之后 ， 时隔4年 ， 桂湖终于又有地块供应 ， 两幅公租房用地 ， 158亩 ， 起拍价3.1亿 ， 即将在下个月推出 。

三江口造城对于2011年的造城 ， 除了东二环的泰禾 ， 桂湖的融汇外 ， 位于三江口的宗地2011-19号 ， 面积600亩 ， 被新海岸以底价4.4亿拿下 ， 这幅超级地块 ， 就是未来的泰禾福州湾 。
在2016年泰禾13.69亿收购华夏世纪园股权 ， 2017年泰禾15亿收购新海岸 ， 标志着泰禾对三江口的造城正式开启 。
当然目前回首东二环 ， 泰禾当初的巨型商业广场可以说起了非常好的作用 ， 但是来到三江口 ， 泰禾也在造城的过程中 ， 因资金问题而延误了整个三江口的发展 。
其他造城这一年除了泰禾这个暴雷房企外 ， 位于南三环的宗地2011-26号 ， 面积932亩 ， 被利嘉实业以14.23亿拿下 ， 楼面价1580元/平 。
项目被开发成了利嘉国际商业城 ， 对于房企而言 ， 也是造城的一个典型 。 除了这个近千亩的地块外 ， 位于南通的天泽奥莱时代 ， 可以说是近年典型的烂尾盘 。
不管是泰禾还是利嘉 ， 回顾福州近10年的历史 ， 他们都可以说是典型的存在 ， 面对城市发展 ， 敢于拿下大型地块做开荒牛 ， 只可惜最后都被资金所困 。

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