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购房置业|东西城的“共有房”，值不值的买？( 二 )


而且新型共有房的租金收益、房价溢价收益全部归买房人：
转让后 ， 政府只按该类住房首次上市时的销售价格乘以政府持有商品住宅产权份额取得购房款原值 ， 其他部分归买房人所有 。
已购住房用于出租的 ， 租金收益全额归购房人所有 。
看到没有 ， “新型共有房”比“老共有房”强太多了：
买房人不仅可以用较低的价格买到房 ， 而且流动性强、租金收益、房价上涨收益全部归买房人 ， 新型共有房“牛爆了”！
同时我们要特别注意的是：
在“新型共有房”中 ， 不管房价上涨 ， 还是下降 ， 将来转让的时候 ， 政府都只拿回“原值”部分的固定值 。
相当于“新型共有房”其实属于“政府配资房” ， 政府给你配一部分资金买房 ， 但是将来卖房后要原封不动的退还 。
也就是说 ， 一旦房价上涨 ， 新型共有房的买房人可以获得“更高的收益” 。
比如以海淀树村项目为例 ， 指导价11.2万 ， 买房人持有80% ， 政府持有20% ， 买房人只需要花8.9万就可以买到房子 ， 政府持有2.3万 。
当房价从11.2万开始上涨20%后 ， 房价每平米上涨了2.24万 ， 买房人以8.9万每平米购买 ， 回报率高达25%（=2.24/8.9=25%） 。
所以当房价处于上涨周期 ， 新型共有房让买房人以80%的房价就可以撬动25%的回报 ， 回报率“杠杆的” 。
所以 ， “新型共有房”可以说是“闭着眼睛随便买” ， 而且政府持有比例越高 ， 相当于政府配资越大 ， 就越值得购买 。
而且“新型共有房”不仅交易税费较低 ， 未来就算“房产税落地” ， 可能也只按照80%的交易价格来缴纳房产税 。
这是一笔“最划算”的投资品！
北京目前的“新型共有产权房”一般只在中高端楼盘中设置 ， 总价一般都在“千万级”以上 ， 比如像海淀树村项目、崔各庄项目等等 。
所以我们也把新型共有房 ， “戏称”为富人的共有房 。
未来北京有可能将会逐渐拓展到中低端项目 ， 比如像通州项目国誉项目等等 ， 未来北京的“新型共有房”可能会遍地开花 。
那么 ， 如果未来“东城永定府”有望转成“共有房” ， 还值不值的购买？
第一 ， 如果“东城永定府”转成“老共有房” ， 相当于用8.9万/平米购买一个持有80%比例的老共有房 。
那肯定是“非常不值的” ， 这个项目基本就废了 ， 不用再考虑了 。
因为已经没有了任何升值的空间 ， 价格优势完全被抹掉了 。
第二 ， 如果“东城永定府”转成“新型共有房” ， 那相当于项目“涨价”了 。
相当于用8.9万/平米购买了一个持有比例80%的商品房 ， 所以这个商品房的真正价格应该是11.2万/平米 。
那么这个项目的投资价值也被削弱了 ， 相当于第二个“天坛府”而已 ， 抢着买的意义也不大了 。
因此 ， 共有后的东城永定府值不值得买 ， 关键看“属性”：如果是变成老的共有房 ， 绝对放弃购买 。

如果是新型共有房 ， 升值空间虽然被削弱 ， 但自住价值依然强大 ， 依然可以下手 。
综上所述 ， 对于目前北京市场中存在的两种“共有产权房” ， 我们要有清晰的认知：
“老共有产权房”是没有任何升值空间的 ， 是纯粹的自住房 。 而“新型共有房”则是最好的投资品 。
这两种是有“天然之别”的 。
当然了 ， 北京“老的共有产权房”不能转商只是暂行办法 ， 未来是不是也会参考“新型共有房”一样管理呢？
【购房置业|东西城的“共有房”，值不值的买？】我们认为可能性还是比较大的 。

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