购房置业|东西城的“共有房”，值不值的买？
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北京楼市目前存在两种“共有产权房” ， 但是很多人根本分不清楚到底是怎么回事 ， 往往把两种“混为一谈” 。
“老的共有房”是在2017年就已经出现了 。
而“新型共有房”一直到2020年年底才开始出现 。
两者之间在时间上差了接近4年 。
那么这两种房子有什么区别呢？
其实这里面的区别“特别大” ， 虽然大家都是“共有房” ， 但是“老的共有房”本质上是一种“政策性商品住房” ， 甚至可以说是“保障房” 。
而“新共有房”则是一种“商品住房” 。
根据北京市在2017年09月20日公布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》的规定：
北京“老的共有房”永久不得转“完全产权房” ， 不得随意出租、出售 。
也就是说 ， “老的共有房”政府持有的那部分产权 ， 你永远买不到 ， 永久性不能“转商” ， 共有房就永远都是共有房 。
而且规定“购买老的共有产权房 ， 不仅要在北京名下无房 ， 同时在北京必须没有住房买卖记录” ， 在北京有过买房卖房记录 ， 没有资格购买 。
也就是说 ， 共有房的资格对象一般来说都是“中低收入者”为主 ， 购买力是相对比较弱的 ， 体现了共有房的“保障性质” 。
同时“购房人通过购买、继承、受赠、公租房、公房等方式取得其他住房的 ， 其共有产权房必退出” 。
这意味着只要买房人一旦拥有了其他住房 ， 就必须退出共有房 ， 共有房家庭不能拥有“其他资产” 。
最要命的是“转让共有产权房 ， 只能转让给同样具备共有产权房资格的家庭或个人” ， 买卖完全“封闭运行” 。
而且将来要“继承”的话 ， 继承人也必须要拥有“共有产权房资格” ， 不然只能退出共有产权房 ， 卖掉自己的产权比例或由政府回购 。
这就意味着共有房的“流动性”会非常差 ， 要么就是转让不出去 ， 要么就是根本不能升值转让 。
由此可见 ， “老的共有房”就是一种“政策性住房” ， 唯一的优势就是价格低 ， 劣势就是没有升值空间 ， 没有流动性价值 。
共有产权房实际上已经变成了有部分产权的公租房 ， 老的共有产权房完全就是“房住不炒”的原则体现 。
那么 ， 什么是“新型共有房”？
根据2020年12月31日北京规自委公布的《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》 。
在这个公告里 ， 首次明确了“新型共有房”的概念 。
其实所谓的“新型共有房” ， 全名应该叫做“新型共有商品房” 。
“新型共有房”和“老共有房”唯一的共同点就是：限售五年 ， 拿到房本后的五年内不得转让 ， 加上办理房本的时间 ， 一般情况下需要持有7年左右 。
其他的地方则完全不同 。
新型共有房的本质还是“商品房” ， 不是“政策性住房” ， 所以“新型共有房”的购房资格是比较宽泛的：
只要有拥有北京住房购房资格 ， 就可以购买“新型共有房” ， 不需要“名下无房”和“没有住房买卖记录”这两个条件 。
也不需要项目所在区的“社保”或“户口” 。
最重要的是“新型共有房”可以通过二手房买卖实现转商 。
购房人取得不动产权证满5年的 ， 可按市场价格转让购房人持有的房屋产权份额 ， 同时政府持有商品住宅产权份额一并转让 。
转让对象为符合北京商品住房限购政策的家庭 ， 转让对象获得的房屋产权份额比例为100% 。
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