郑州|问法热线丨交了全款，房子还没到手开发商法人去世了，如何维权？( 四 ) 郑州

法院判例三出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人不享有优先购买权。
案件事实：2021年1月，出租人王某与承租人周某签订房屋租赁合同，承租位于学府佳苑小区6号楼1单元701号的房屋，租期1年。同年10月，出租人王某将该房屋出售给其弟弟，并办理了过户登记。周某得知此事后，以承租人同等条件优先购买权受到侵害为由将王某诉至法院，要求王某赔偿损失。
判决结果：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。本案中，出租人将租赁房屋出卖给自己的弟弟，承租人周某不享有同等条件下的优先购买权，法院判决驳回其诉讼请求。
律师意见：依据《中华人民共和国民法典》第726条第一款“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外”之规定，又依据《中华人民共和国民法典》第1045条第二款“配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女为近亲属”之规定，出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人不享有同等条件下的优先购买权。本案中，出租人王某将租赁房屋出卖给自己的弟弟，承租人周某不享有同等条件下的优先购买权。但是，依据《民法典》第752条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变得的，不影响租赁合同的效力”之规定，周某与王某签订的房屋租赁合同，不因房屋所有权发生变得而受到影响。

律师说法：张志雷律师↓ 通过当天的接线情况可以看出，市民对房产问题非常关心，其中尤其涉及历史遗留房产土地政策性问题、公房出售遗留问题、父母为子女出钱买房的性质问题等等问题较多。
关于父母为子女出钱买房，最高院发布了民法典婚姻编的司法解释一明确约定“子女登记结婚前，父母出资购房，视为对自己子女单方的赠与” 。对于子女登记结婚后，父母出资如何认定则修改为“有约定的，按照约定，没有约定或约定不明的，推定为对夫妻双方的赠与。
根据这一新规定，建议此后婚后父母出资买房，最好由父母、子女和子女的配偶一起签订书面的协议，明确约定父母出资的性质是借款还是赠与。如果是赠与，需约定清楚是只赠与给子女，还是赠与给子女及其配偶。如果是借款的，约定清楚利息和还款期限等。

曹磊律师↓ 通过“半岛问法”热线房产纠纷专题的咨询我发现房屋买卖、交付、装修或者房屋权利归属发生各类矛盾纠纷在百姓生活中都比较常见当事人需要对纠纷的解决路径有一定的认识和了解。在签订房屋买卖合同时要在房款支付节点，房屋贷款权责，房屋过户交付节点，以及违约责任等方面审慎协商，防止纠纷发生。
大多数房屋纠纷属于民事案件可以通过向房屋所在地法院提起民事诉讼的方式解决。向法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年法律另有规定的依照其规定。这里特别提醒房产交易双方的当事人一定要提前保留录音，微信记录等相关证据钱款支付尽量通过银行转账的方式，以保护自己的合法权益。

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