毛大庆|搞不懂IP，看不懂这届年轻人，做不好商业地产( 四 )
图：愚园路（来源：大众点评）
你们去上海看，所有老房子都挂上牌了。老房子是哪一年建的，原来干嘛的，谁的宅子，然后开始就引入各种网红IP，做这个网红一条街，现在开始已经非常成熟了。
1900个IP聚集在16条街道上，这个规模就出来了。
你知道吗？一条一公里的街道的人流量、替代率、复购率、客单价等于一个购物中心。16条街就是16个购物中心，等于把购物中心就铺平了。
2.2公里的愚园路，那就两个购物中心，最大的安福路975米等于一个购物中心。然后开始干嘛呢？就开始做小红书上的集中推广，还有大众点评、抖音集中推广。
有篇文章叫安福路打卡全攻略，这背后是谁弄的呢？是上海政府弄的。政府在运营网红马路，把马路都变成了网罗用户IP的附着地。
你说这玩意厉害吧，搞什么园区，马路都可以变园区。现在这玩意在哪卖呢？在小红书线上种草，然后到线下来打卡照相。
上海愚园路堪称商业街区的改造范本，从2015年开始改造，现在已经进入第三阶段。开始是做初级阶段的改造，政府干嘛呢？政府是做一些拆违，做一些界面的修复，恢复一些文物的原貌。
运营商创邑进去干嘛呢？开始第一步是引入IP，就是引入了一些非常有意思、好玩的商家，创意零售，时尚商业，艺术体验，跨界精致融合，做了一个街区，这是第一步。
第一步改造面积并不大，做了一年多，到了第二步做了升级阶段，这个阶段做了很多的转型，比方做了一个长宁工人文化宫，把这小剧场做成了一个共享剧场，大家来这可以各种演艺、活动，就从这个街区开始向文创文艺开始演进。
最后到了2018年至今，愚园路已经成为一个城市生活艺术化的一条马路了。这里边有好多让人感觉就是一个旅游的地方，现在到上海去哪旅游，已经没什么人去外滩豫园，就到愚园路，到安福路。
开始先以垫付政府做改造，弄几个引爆点，第二个开始提升文化的感觉，第三步开始连成片，做大量的旅游推广，变成旅游目的地。
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城市更新的核心在于IP，要像星探一样挖掘IP
其实做一个小型的文旅综合体、产业园，还是做一个文旅地产，这背后有一个逻辑是完全一样的，核心我还得有IP。
你怎么弄这IP？是你投了这个IP，你养了这个IP，还是你招来的IP？
“招”其实是一个非常不稳定的状态，你怎么控制这些IP。
IP是什么？
IP是你发现它是一个能够引爆的东西，但一定是在它没引爆的时候发现了它，然后通过你的包装以及平台把它给引爆，那这买卖就是你的了。它一定跟着你走。它为什么不跟你走？是你把它给养大的。
所以品牌内容的升级很重要。
品牌内容升级靠什么？靠星探去发现IP，这个工作是很有意思的。
共享际做了不少尝试，比方说我们孵化了像念念行旅、两杯两杯、胖妹面庄，这些都是很大的网红，包括像铁手咖啡。我们前几年就开始做这个事，我们自己的员工，98年的小朋友们做了一个现在还是挺有意思的，戏剧沉浸场景的密室升级版，叫88号工场沉浸式体验馆。
为什么我说叫IP发现及孵化呢？这些IP都在，原来都是个小买卖，后来我们把他们挖掘出来，然后培养他们。胖妹面庄的老板原来是什么人呢？她原来是万科的销售员，后来不卖房子了，跟他老公两人卖面条去了，就卖成今天这个样子。
图：88号工场沉浸式体验馆（来源：大众点评）
我们算了算，88号工场的客单价是相当可观的，元旦晚上跨年一直折腾到早晨四点，一个人300块钱一个小时。原来你去KTV唱歌是不是这价钱？你是不是出来还得在我这喝杯咖啡、吃点东西，聊会天？
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