毛大庆|搞不懂IP，看不懂这届年轻人，做不好商业地产
最近有几个跟租金相关的信息，非常触动我。
年前，有篇创业者的反思文章很火，里面有一条提到说：星巴克在写字楼的门店是按开店时间来给房租的，就是三天只算作一天。品牌牛了就可以改变限制条件，想怎么改就怎么改。——《2020 年，一个创业者在朋友圈的 403 条反思》
去年底，文和友爆火后，虎嗅一篇分析文和友的文章提到了他们对于商业地产的理解。大概是说，文和友靠自己的强品牌跟海信广场争取了足够多的一楼改造面积，而之前从没有国产品牌被允许这么做。同时他们向海信提出了一种新的分成思路，海信给予文和友在租金上的高优惠力度，而文和友带来每天不少于1万人的客流，通过数筷子的方式来确认。——《穿透文和友的易容术》
再有就是，最近跟一家地产基金聊到空间内容的话题，说阿那亚这样的“精神房产”在高端用户群里非常畅销，哪怕房子本身质量有瑕疵，但用户愿意为里面蕴含的文化买单。
最近一段时间走进购物中心，最直观的感受来自于一批新消费品牌的视角冲击，一批批以调色师、泡泡玛特、BA饰物局、万饰万物等新消费品牌占据了核心地位，成为商场新的“流量担当”。
而另一方面，地产基金正在四处在物色“内容运营商”，但这样的投资意向反馈到运营商方面，却没给什么好话头，一些有超强运营能力的内容商都想自己闷头干，对地产基金并没有什么兴致。
这一幕幕下来，不由得让我们重新思考空间与内容（IP）的关系。地段、地段、地段，曾经在房地产领域盛行的绝对信条，是否还管用？地段与品牌，到底谁在成就谁？空间与内容，到底谁强、谁弱、谁在为谁打工？
当这个话题抛出后，红杉资本合伙人郑庆生在2017年阐述的一个话题《线下空间与流量红利》至今不过时，《美国大城市的生与死》这本书又值得拿出来重读一遍。
带着这个问题不断思考，正巧遇上了陈方勇组织的第三期xin饭局，重播了xin饭局第一期嘉宾——优客工场、共享际创始人毛大庆关于城市更新的演讲，干货非常多，对于内容的认知非常深刻。完全可以作为我们探讨空间与内容（IP）的话题基础。
在毛大庆接近2个小时的整个演讲中，IP一词一共出现了35次，“习惯”一词出现了10次。
作为优客工场上市后首次深度演讲，毛大庆对于空间内容的理解远比市值管理要有意思的多，以下是本次演讲的精选。
以下为毛大庆演讲实录摘要（经编辑整理）：
（图：优客工场、共享际创始人毛大庆）
整理|Ellie
01
从有限供给到无限供给，用户习惯发生了本质变化
我们做城市更新的目的是很多元的，但是无论怎么讲，大概这三点是跑不了的：满足人的幸福感，激活城市中心，提供全新的产业和功能载体。
所以城市更新的范式从原来的大拆大改少留，现在已经过渡到主要是留，然后改，实在不行再拆，拆那些违章建筑。这就是“留、改、拆”。
此外，从点状更新到片区整体更新，这个已经越来越形成规模了。
我最近走访了一些城市，连南宁都在做文旅的城市中心、文物建筑保护的大片的城市更新。我问南宁的市长，我说你最缺什么呢？
他说我最缺好的内容设计，不是建筑设计，是内容设计。
做城市更新，我们不要把它想象成一个很物理的东西，确实因为我们很多人都是房地产行业出来的。我们想的先是房子，先是空间，实际上我们想的应该先是内容和服务。
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