挂牌|挂牌2年多降了8万才成交，昆明二手房为啥那么难卖？昆明

在前有“停贷”风波，后有新房“降价潮”的多重影响下，昆明二手房更难卖了。不少粉丝后台留言，名下的二手房挂了快1年都没人问津。云南房网还发现了个更极端的例子，贝壳平台上有套近期成交的二手房，挂牌周期达到828天（约2.26年），最终成交价还比首次挂牌时降了8万元，着实有点“惨”。

新亚洲片区某二手房挂牌2年多调价5次才卖出
根据平台信息，这套房源在新亚洲片区，面积约148平，首次挂牌时价格为180万，围观人数达到6055次，但实际去看房的仅有18次。应该是不太好卖的原因，在它挂牌的828天里，先后经过5次调价，最终成交价为172万元，比首次挂牌时降了8万元，计算单价约11613元/平。
1.1万/平的成交单价并不高，即使是最开始的挂牌价也才1.2万/平左右，说明二手房行情低迷已经持续很长时间了。其实湾流海交房也才5年左右，和新房差不多，可是一旦进入二手市场，定价立刻打折。和俊发湾流海比较接近的新盘是恒大城，恒大城去年推盘时价格在1.6万以上，比二手房高得多。
这个位置的新房也卖1.1万，那估计得靠抢，就连前阵子北三环外的江东铂悦湾以1.1万/平的单价开盘，一些房源立刻秒光。怎么换成了二手房，就突然不香了呢？

截至8月5日昆明全市在售二手房已达4.9万套
【挂牌|挂牌2年多降了8万才成交，昆明二手房为啥那么难卖？】昆明二手房卖不动、价格低，首先是存量太大。
存量层面，以贝壳找房8月5日的平台数据，昆明全市（含主城五区、晋宁、嵩明、东川、富民、宜良、石林、寻甸、安宁及禄劝）目前共有49149套二手房源在售。据了解，在去年1月时，全市二手房挂牌量还仅有26734套，一年半的时间，存量猛增80%，几乎快翻倍。
熟悉昆明二手房市场的中介说，二手房源挂牌数量猛增，并不是想卖房的房东突然增加，而是去年以来二手房成交量大幅度下降，原来挂牌的还没有卖掉，后面又有新的房源不断挂出来，前后累加，导致市面上挂牌交易的二手房房源暴增。
造成二手房贷款难的主要原因，又是央行对银行的房地产贷款额度有限制，大型银行的个人住房贷款占比不得超过32.5%，像招行、浦发银行等中型银行，这个比例下降到20%，而富滇银行则只有17.5%。受此限制，许多银行的贷款额度到八九月份就所剩无几。相对来说，银行更愿意将贷款额度给新房，因为银行同时也向房地产企业发放巨额开发贷，帮助开发商卖房有利于顺利收回开发贷。
另外，今年以来受大环境、房地产调控等因素的影响，昆明新房房价失去了过去几年的上涨势头，近两个月还出现了一定幅度的下跌，加上新房贷款更容易，许多原本有意购买二手房的客户转而购买新房。而二手房由于房源分散，许多房东不像开发商一样有资金、业绩的压力，不愿意轻易降价销售，使得二手房房价对市场供求状况的反应比新房要慢得多。

昆明二手房市场价格低迷，成交不易
昆明二手房不好卖，反过来又影响了新房的销售。这是因为一方面，一部分急需资金的二手房进一步降价销售，依靠价格优势抢新房的客户。另一方面，有些二手房东是想买新房才卖旧房，也即“卖旧买新”，属于改善型需求，二手房卖不出去新房也就迟迟无法购买。
在有些房价高的城市，改善型需求其实存在大量“卖旧买旧”的二手房交易，也就是把原来面积相对较小的旧房卖掉，再买一套面积更大的二手房，但昆明的中介承认，昆明这种现象非常少，绝大多数是把原来相对较小的旧房卖掉，去买面积更大、条件更好的新房。从昆明二手房市场房源面积段统计看，市场上供应量最大的也是面积在100平米以下的房源。

挂牌|挂牌2年多降了8万才成交，昆明二手房为啥那么难卖？

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