楼市|未来楼市或迎“降价雨”？3个消息接踵而至，楼市正重回2014年( 二 ) 房价|二手房

2、库存压力直线上涨
房子卖不动，自然也会导致库存增加。数据显示， 2021年8月，全国百城狭义库存增至5.8亿平，而2020年底这个数据为5.1亿平米，按照这个趋势，今年整体的新房库存面积将突破6亿平米。此外，广义库存延续高位波动态势，小幅微降至37.77亿平，同比上涨4% 。 “广义库存”指除了现房以外，已经开工但未竣工的期房同样算入其中，按照每套房100㎡来计算，相当于3777万套房子等待销售，根据“七普”公布的户均2.62人来计算，足以满足上亿人的住房需求。
类似的情况在7年前也同样发生过，资料显示， 2014年全国房地产销售面积由上年13亿平方米跌到12亿平方米，库存面积由不足5亿平方米上升到6.2亿平方米，一二线多个城市去化周期超过15个月警戒线，部分三四线城市甚至高达30个月。为了缓解库存压力，多地放开了调控措施，在连续的降准降息、降首付、降房贷比的推动下，许多三四线城市更是开启了“棚改”大招，库存压力得以缓解，但也造成了许多三四线城市房价出现大涨的后果。

3、楼市“分化”情况更加明显
2013年的时候，王健林在某次采访节目上，回答了关于“未来房价走势”的问题，王健林表示：未来10年一二线城市的房价还会上涨，其作此论断的依据是中国城镇化的发展。但对于人口净流出量的三四线城市来说，尤其是县城，房价没有多大上升空间。也就是说，随着人口的不断流动，未来越来越多的人会前往一二线热点城市以及小部分三四线有发展潜力的城市，对于这些城市来说，不断流入的人口代表了持续的住房与租房供给，给予了房价支撑，而一些人口流入十分明显的城市，则面临相反的情况，住房需求不断减少，房价难以支撑。
目前来看，楼市的“分化”依旧在持续，具体表现为房价出现下跌的城市数量明显增加，数据显示纳入统计的316座城市中， 1月份下跌城市数量为104个，而9月份出现下跌城市数量达到了176个。此外，根据央行数据显示，目前城镇家庭住房普及率高达96% ，说明整体住房需求已经不多，因此随着人口的不断流动，城市之间分化会更加明显，未来只有一小部分城市房价有足够的支撑。

值得一提的是，同样是2013年，另一位“前首富”李嘉诚同样开始不断抛售手里的房产、地产业务，累计套现了数千亿元。种种迹象表明，当前的楼市已经逐渐接近2014年，那么这时候有人就会问了：之前的“去库存”会不会再次上演？答案显然是否定的，有两点可以证明：
第一， “房住不炒”依旧是当前楼市调控的核心理念，过去“棚改”的推动下，出现了许多手拿拆迁款的“土豪”以及各类投资者在三四线城市纷纷抢房，导致其房价出现了快速上涨的结果，因此以提高房价为代价来降低库存压力，显然不可能再出现一次了。第二，在“限贷令”的调控措施下，目前多地二手房出现了放贷、停贷的问题，二手房遇冷明显，炒房投资或将面临房子卖不出去的问题，因此越来越多的炒房客投资者正退出市场。

但我们也需要意识到这样一个事实：楼市调控大方向是以稳为主，因此即使未来许多城市会迎来“降价雨” ，也不会出现房价大跌的情况，这点通过部分城市发布的“限跌令”就能够看出来，房价下跌速度过快，容易引发进一步的金融风险，在前不久的央行举办的多次会议上，也指出要“维护住房消费者的合法权益” ，由此可以推断出未来房价不会很快下跌，而是在不断地调控下，逐渐恢复到理性的价格。

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