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楼市|10年后，这4类房子将成“烫手山芋”？专家：内行人已在悄悄套现( 二 )



第三 ， 住房持有成本增加 ， 只赚不赔的时代成为过去式 ， 房子将回归到真正的居住属性 。
这个就不用多解释了 ， 房地产税已经箭在弦上 ， 特别是先行试点城市 ， 按照一些权威人士的话说 ， 像深圳、杭州等楼市热点城市应该是首批试点城市 ， 随着经验积累 ， 然后再扩大征收范围 ， 整体步调应该是一个稳步推进过程 。 从各路专家的共性意见看 ， 大概是先设置一个全国性的免征面积 ， 然后各地再确定一个自己的免征面积 ， 比如三口之家每人免征面积为60平米的话 ， 总共就是180平米 。 如果有第三套房子的话 ， 多半是要交税了 ， 像美国房产税为0.8%-3% ， 如果有价值100万的房子要交税的话 ， 每年的税金就在8千到3万 ， 算上资金成本的话 ， 每年房价起码要涨5%以上 ， 未来大部分城市将达不到 ， 除了买房自住外 ， 意味着持有多余房产将面临实质性的亏损 。
第四 ， 未来不必人人都要买房 ， 租赁市场兴起 。
国家计划在未来5年努力实现全体人民住有所居 ， 很显然 ， 人人买商品房显然不可能 ， 正如住建部王蒙徽部长所言 ， 将以发展保障性租赁房为重点 ， 增加保障房供应来实现人人有房住 ， 从目前来看 ， 主要包括公租房、长租公寓以及集体土地入市后建设租赁房 ， 这些都将是大头 ， 货量应该是根据城市年轻人和新市民的需求来 。 说白了 ， 买不起房或者不想买房 ， 可以选择租房 ， 租房者也不用担心被赶出门 ， 后续通过住房保障制度建设和租赁价格限制（每年最多不超过5%） ， 相信通过几年的建设 ， 很多人的住房观念会改变 ， 像很多发达经济体一样 ， 甚至可以选择终身租房 ， 从而引导长租市场的发展 。

从这几大住房趋势不难得出一个结论：随着新增城市人口减少、租赁市场分流需求 ， 房地产整体上失去了大幅增长的可能 ， 房子回归到居住属性是一个必然趋势 ， 那些指望在楼市中再赚一笔的愿望将越来越难 。 更多的时候 ， 由于城市楼市分化 ， 以及房地产税开征 ， 持有过多房子的人大概率将越来越不划算 。 有专家指出 ， 10年后 ， 或许等不到10年 ， 尤其这4类房子将成为“烫手山芋” ， 变现将越来越难 ， 有内行人其实已在趁着市场僵持阶段悄悄套现 。

第1类 ， 大部分公寓 。
有机构做过一份统计 ， 各城市公寓去化难、去化周期不断拉长 ， 比如成都需要30个月 ， 昆明要54个月 ， 南昌达77个月 ， 广州的海珠区公寓去化更是近100个月等等 ， 即便在楼市旺年 ， 我们仍可在大街上看到到处发宣传公寓的广告 ， 原因除了公寓供应量大外 ， 其根本原因还在于公寓本身的缺陷 ， 比如产权年限短 ， 大都是40年 ， 商业水电让生活支出成本较高 ， 密度高让小区基本没什么园林 ， 加上不能落户、无学位等因素 ， 公寓在大多数时候都不是太宜居 。 在开发商手里的新公寓都不好卖 ， 流转到二手房市场就更不好卖了 ， 因为还要交20%的交易税费 ， 想想未来正规住房本来就不缺 ， 谁还会去买那个公寓呢？所以 ， 仅那种处在市中心核心地段的高端公寓还有一定市场外 ， 大部分公寓将成“烫手山芋” 。

第2类 ， “三无”小区的老破大房子 。
指的是“无法彻底旧改”、“长期无品牌物业”、“无学位加持” 。 首先 ， 虽然未来5年国家对满20年的老小区实行改造计划 ， 但从实际来看 ， 一些老小区由于楼间空间距离较小 ， 增添车位和加装电梯并不是易事 ， 加上本身的户型设计早已过时 ， 房子面积越大越不好卖 ， 有那个钱人家还不如买面积小一些的品质房；其次 ， 物业对一个小区的重要性就不用说了 ， 一个差物业对一个小区的未来是致命的 ， 设施设备不能得到维护而老化快 ， 加上维修基金多半是被败光了 ， 即便后面想用品牌物业来更新维护 ， 基本上也是“巧妇难为无米之炊”；第三 ， 老破大房子唯一有交易价值的就是学位 ， 如果没有的话 ， 谁要 ， 要来干什么呢？

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