楼市|10年后，这4类房子将成“烫手山芋”？专家：内行人已在悄悄套现租赁

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作者：纵横论市
从日前统计部门发布的9月份70个大中城市房价数据中，读出了一个标志性数据，即新房价格环比下跌的城市数量为36个，在印象中，这是近6年来首次出现下跌城市数量过半的情况，意味着市场的重心下移，这应是很多未购房者翘首以盼的事。

不过，也不要高兴得太早。对比统计数据可以看出， 9月份新建商品房均价仍旧有1.03万元/平米，相比第一季度的1.06万元/平米，不过下跌了300元一平米，论幅度的话也才降2.8% ，这也是很多人感受不到价格变化的原因。按照官方的说法，目前市场处于平稳运行状态，这种表述自然是准确的，没有5-10%以上的波动幅度，谁说不平稳呢？
值得一提的是，虽然新房非常“平稳”（其中有限价、限跌等调控因素），但二手房市场显然先人一步了，因为有52个重点城市房价涨幅为负数，占到了70个城市的74.2% ，说白了，大部分城市都在转跌了。我们说，二手房市场才是楼市冷热的试金石，不管大家相不相信，喜欢比喜欢，本轮市场的拐点真的来了。
当然，我这个表述可能也不太准确，不应该用“本轮”二字，而是应理解为“整个房地产的拐点”真的来了，我们认为，这一拐之后，房地产在未来10年将呈现4大新趋势。

第一，房价普涨普跌的时代过去，楼市分化将是一个长期趋势。
回顾过去的楼市，无论是大城市，还是小城市，无论是南边的还是北边的，要涨大家一起涨，你跌我也跌，城市之间都有轮动性，不过是谁先谁后的问题。但在新趋势下，已然不可能，道理很简单，一方面，再来一次全国性的楼市“战略去库存”的概率几乎没有，没有棚改的助力，那些产业、人口不济的城市没有新鲜血液补入，自然是翻不起浪了，而产业和人口吸纳能力强的城市楼市仍旧是稳中有升，而且由于这种天然的楼市基础差异，市场将呈现一个长期分化趋势。
第二，刚性住房需求持续减少，改善需求逐步释放，改善房和刚需房的价值将出现较大区分度。
根据七普的数据显示，截至2020年，我国的城市化率已经近64% ，如果算上人户分离情况，即“户口在农村，在城市已购商品房”情况，按房子算城市化率的话， 70%城市化率都有可能，只是没有官方数据，谁也无法证实。无论怎么说，未来城市化速度明显趋缓是一个不争的事实，这样，没有“新市民”流入，首套房的刚性需求将越来越少。当然，这里同时还伴随着另外一种现象，那就是此前已在城市落脚的居民，随着收入不断增长，将开始新一轮的“改善置换” ，实际上，自去年以来出现了明显增长，很多城市的改善品质房还需要摇号。这里还强调一个问题，过去在一座城市的刚需房和改善房呈现比翼齐飞的局面，但未来随着刚需减少，刚需房和改善房也将出现分化，马路对面的改善品质房卖3万，而自己这边的非品质刚需房可能只有1万，因为他们面对的客群需求和赛道已经变了。

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