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滨州|今年买房，是真“抄底机会”还是“高位接盘”？内行分析给出答案( 二 )



金融、土地、人口对现阶段和未来的直面影响
著名经济学家任泽平说过 ， 房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融 ， 按照这个理论结合当下房地产市场来看 ， 短期影响房价较大的无疑是金融 ， 其次是中长期的土地成本 ， 最后是长达20年周期的人口增量 ， 分别来看：

一、金融政策处于收紧时期
之所以会出现房企的“三道红线”和银行的“两道红线”政策 ， 还得提要一个关键词：经济货币化 ， 通常情况下 ， 我们把M2/GDP数据作为反映经济的金融深度 ， 从1997年末到2020年末 ， M2/GSP数字从1.14上涨至2.15 ， 几乎翻了一番 ， 该比值数值越大 ， 说明经济货币化程度越高 ， 从理论上来说 ， 经济货币化的提高 ， 或将面临的结局有：经济领域泡沫资产存在、运营效率低及落后产能过多、贫富差距越来越大、房价与物价调控陷入两难、经济体制结构改革阵痛等 。 这也解释了为何在近两年我国的楼市调控频繁不断的原因 ， 而最直接的降M2/GDP比值方式就是收紧金融政策 ， 从源头控制泡沫资产滋生 ， 提高运转效率和有效利用过剩产能 ， 最终实现物价稳定和共同富裕 。

二、土地供应制度面临“探索改革”的局面
在我国实行的是“土地拍卖”模式 ， 既然是拍卖就会有流拍情形发生 ， 一般情况下 ， 房地产市场好的时期很难见到土地流拍情形 ， 往往供不应求 ， 然而到房地产市场出现资金短缺时 ， 开发商资金连无法连接时 ， 就容易发生出现流拍 ， 今年以来 ， 随着房企也开始随大流“集体躺平”后 ， 因为各种原因导致的流拍不在少数 ， “地主”没余粮 ， 自然就没有拿地动力了 。
事实上 ， 流拍还有一个主要因素 ， 土地拍卖规则发生“巨变” ， 最初土地拍卖的规则只是单纯的限溢价率 ， 不额外做过多限制 ， 比如此前深圳的溢价率最高限制不超过45% ， 随后除了竞溢价外 ， 房企还得进入新一轮竞标 ， 也就是竞自持比例或保障性住房比例 ， 比如阜阳曾发布过土地出让新规：为了让地价和房价降温 ， 在拍卖过程中达到最高限价后 ， 转为竞自持面积 ， 这一规定的出台 ， 直接考验到开发商的“腰包实力” ， 毕竟自持物业的资金体量不容小觑 ， 即便是恒大、碧桂园这样的巨型房企都在走现金流路线 ， 又有多少开发商真正有实力去持有长达10年—20年呢？羊毛出在羊身上 ， 自持面积的成本最终还是会被想办法转嫁到销售上 ， 可关键房价又进行了限制 ， 想要整体提高房价提高利润变得不切实际 ， 在这种情况下 ， 国企、央企成为拿地主力军 ， 最终就导致 ， 土地成本虽有所下降 ， 但自持成本增加 ， 汤换药不换 ， 对小开发商而言无疑是一大挑战 。

三、人口增长是房地产发展面临的“长期挑战”
根据国家统计局历年公布的人口增长率数据显示 ， 我国的人口同比增长率从1966的2.79％一路下滑至2020年的0.31％ ， 足足下滑9倍 ， 上海社科院副院长朱国宏对土地资源承载的人口承载力研究结果表明 ， 我国最大人口承载力为13．8亿至 16．6亿人 ， 就目前来看我国所拥有的14亿人口恰好在中间值 ， 若能长期保持便是最好的稳定局面 ， 然而从人口增长率不断下滑来看 ， 不排除未来出现人口负增长 ， 伴随着生活压力、购房压力、高教育压力等外部环境影响下 ， 人口老龄化又是我们不得不面对的现实 ， 与此同时 ， 国家在今年出台“三胎”政策 ， 就是在为日益减少的人口增长率和老龄化做应对准备 。
人口的减少 ， 对房地产市场的冲击无疑是巨大的 ， 若人口增长持续下滑甚至出现负增长 ， 空城、鬼城的出现将成为城市步入衰退的象征 ， 所以在现有的局势下 ， 对人口控制需要作出改变 ， 不仅仅是保住房地产 ， 更是在保住城市繁荣 。

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