房地产行业|一口气10家房企评级被下调，专家称房地产信用极好，央行也回应了
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现在的房地产迎来了最关键的时刻 ， 往大了说正在经历升级换挡 ， 从追求高速增长向高质量发展转变 ， 往小了说 ， 房地产调控周期性调整或许也将迎来一个关键时期 ， 从最冷到缓和 ， 毕竟当前的市场表现正呈现出多样化特征 ， 非常复杂 。
对于房地产的发展 ， 自然是功不可没 ， 但是这么多年也是积重难返 ， 很多问题逐渐随着市场的调整而显露出来 。 我认为从房子是用来住的不是用来炒的这个定位开始那刻起 ， 房地产行业普遍好过的时代就结束了 。
过去我还会说强者恒强 ， 马太效应下两极分化严重 ， 但今天我更关心的是 ， 大房企也大房企的难处 ， 他们的难处可能是致命的 。 房地产作为资金密集型行业 ， 对资金的敏感度非常高 ， 在三线四档、房地产贷款集中度和集中供地的背景下 ， 房企对于资金的需求变得更加强烈 。
现实总是残酷的 ， 多少风光无限的大房企在如今市场调整下 ， 都经不起半点折腾 ， 甚至有的已经挣扎在崩溃的边缘 。 这一两年的客观因素影响或许是一个致命的导火索 ， 加快了市场洗牌的速度 。
祸不单行、福无双至 ， 对很多开发商来说 ， 或许更加感同身受 。 就在10月18日下午 ， 穆迪一次性下调绿地、阳光城、富力、领地、中梁、祥生、中南、合生创展等10余家内房企评级 ， 再次引发业内关注 。
有机构显示 ， 截至9月30日 ， 穆迪、惠誉和标普三大国际评级机构共下调了91次中国开发商的评级 ， 是今年上半年调评级次数的三倍 。 如果加上10月初至今的数据 ， 今年房企被评级机构下调评级次数已超百次 ， 创下历年之最 。
究竟是什么原因让多个国际评级机构对大房企下手了呢？
有房企把债务违约归咎于评级下调 ， 将危机爆发的导火索指向“机构恶意做空” 。 至于是不是如此 ， 以我的性格肯定是先自我反省 ， 是不是恶意先不去管他 ， 先把自己的问题捋清楚 。
10月18日 ， 国家统计局数据显示 ， 9月份我国房地产投资额为1.45万亿 ， 同比增速为-3.47% ， 增速“由正转负” ， 进入实质性下降阶段 。 9月份土地累计购置面积为1.37亿平方米 ， 同比增速为-8.5%；房屋新开工面积15.29亿平方米 ， 同比增速为-4.5% 。
毋庸置疑 ， 投资开发下降的主要因素是土拍市场遇冷及新开工情况的下降 ， 这跟开发商的信心有很大关系 。 这反映出来的结果就是 ， 房企资金链困局 ， 债务密集违约 ， 所以才导致多家规模房企评级被下调 。
如今 ， 开发商正在经历和面临销售和融资两端持续恶化的困境 。 在这样的悲观情绪影响下 ， 资本市场信心严重受损 ， 地产美元债遭遇信用危机 ， 但房企的融资依然受到严格监管 。
2017年以来 ， 囿于融资环境的趋紧 ， 很多房企只能海外发债寻求出路 。 而2022年则会迎来兑付高峰 ， 全年将有544.16亿美元（约合3506亿元人民币）的债务到期 。
美元债的价格异动直接反映出了当前房地产还款能力的减弱以及风险的积聚 ， 这也正是此前房企高负债、高杠杆、高周转运营模式下的弊端爆发 。
以前市场好的时候 ， 或许这种隐性的问题会被掩盖 ， 但是随着市场的调整 ， 种种问题就暴露了出来 ， 如果不采取防范措施 ， 这是必然要付出的代价 。
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