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泰禾|巨债压死巨头：曾经多风光，现在就多凄凉( 三 )


现场出现了多家企业同时、甚至抢着举牌的现象 。 多轮举牌后 ， 价格马上达到政府设置的最高限价 ， 接下来要看哪家企业愿意配备的公租房面积更大 。
经过70多轮竞拍 ， 泰禾最终拿下这块地 。

据当时媒体报道 ， 泰禾拿下这块地最终的楼面价（分摊到每平米的土地出让价）约1.9万元/平方米 ， 这样的价格甚至比当时该区域在售房源的价格都高 ， 即所谓“面粉比面包贵” 。 即使剔除公租房的面积 ， 楼面价也达1.6万元/平方米 ， 成为当时的通州地王 。
那正是泰禾狂奔的阶段 ， 2013年上半年 ， 泰禾光是拿地就花了90亿元 。
之后 ， 泰禾又花大价钱拍下多地的“地王” 。 比较知名的是2015年 ， 公司花57亿元竞得深圳宝安区尖岗山的两块土地 ， 楼面价分别约为5万元/平米和8万元/平米 ， 成为当年的深圳单价地王 。
前些年 ， 像泰禾这样高价拿地、大量囤地的开发商不在少数 。
如今深陷泥潭的蓝光发展 ， 曾经也是疯狂拿地扩张的典型代表 。 2015年 ， 蓝光发展借壳上市 ， 打开融资渠道后 ， 公司便开始加快买地的步伐 。
数据显示 ， 2015年-2020年 ， 蓝光发展单年拿地数分别为15宗、18宗、31宗、85宗、48宗和60宗 。 与此对应的土地投资额也大幅攀升 ， 2015年蓝光发展土地投资额只有118亿元 ， 到了2019年达到654亿元的历史最高值 ， 四年时间翻了近5倍 。
比起买地、囤地这些在房地产主业内的“豪赌” ， 多元化布局更能体现这些开发商花钱的“壕气” ， 这方面 ， 恒大极有代表性 。
目前恒大集团除了地产之外 ， 还有恒大新能源汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大健康和恒大冰泉 ， 总计八大产业 。 这些新产业投资巨大 ， 但大多数并未盈利 。
最“烧钱”的当属恒大汽车 ， 数据显示 ， 截至2020年恒大汽车投资达到474亿元 ， 但至今仍未量产 。
许家印的合作伙伴对他的一句评价至今广为流传：“别人是有多少钱干多少事 ， 许家印却是兜里有2块要做20块的事情 ， 拽也拽不动他 。 ”其实 ， 这句话对很多房地产老板都适用 。
他们之所以敢不断加杠杆扩张 ， 无非是觉得自己能借到钱 。 过去的操作 ， 他们相当于拿别人的钱赌房价会一直上涨 ， 而且供不应求 。 之前房地产行业的快速发展 ， 让他们几乎能“空手套白狼” ， 躺着赚钱 。
尝到了这种模式的甜头后 ， 一些开发商便大肆借钱、蒙眼狂奔 ， 全然忘了政策和市场环境可能会变 ， 而自己借的钱也终究要连本带利还回去 。
现在 ， 正是他们为自己盲目自信付出代价的时候 。
【加倍偿还】
地产商面临的时代大势变了 。
房价上涨 ， 是支撑起地产商辉煌的底层逻辑 。
在如今“房住不炒”的基调下 ， 政策层面会严格限制房价涨幅 ， 对于那些前期疯狂加杠杆、不顾融资成本的企业 ， 利润空间将被大幅降低 。
除了政策 ， 市场环境也在变 。 房地产高歌猛进的时代 ， 得益于城镇化飞速发展 。
2010年到2020年 ， 10年之间 ， 我国的城镇化率从36%增长到64% 。 今后 ， 可以预见的是我国的城镇化速度将会趋于稳定 ， 房地产总需求量也会受到制约 。
而地产商们惯用的高杠杆 ， 也行至末路 。
“三道红线”给他们定了三条不能触碰的标准：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1 。
踩线条数从3到0 ， 房企依次被分成“红、橙、黄、绿”四档管理 ， 每降低一档 ， 有息负债规模增速上限增加5% ， 即使是处于绿档位置的房企 ， 有息负债年增幅也不得超过15% 。

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