泰禾|巨债压死巨头：曾经多风光，现在就多凄凉( 二 )
【债务压顶】
和其他行业的不同之处在于 ， 房地产企业暴雷 ， 导火索十有八九是债务问题 。
【泰禾|巨债压死巨头：曾经多风光，现在就多凄凉】疯狂借钱 ， 债务规模不断飙升 ， 但公司又没赚到足够的钱还债 。 随着越来越多的债主找上门要钱 ， 昔日那些财大气粗的房地产大佬 ， 缺钱的危机也就愈演愈烈 。
拿蓝光发展来说 ， 单从经营上看 ， 2021年之前 ， 公司其实都是赚钱的 。 2020年 ， 蓝光发展虽然营收、净利润增速都有所放缓 ， 但归母净利润也还是有33亿元 。
真正把蓝光发展推入今日窘境的 ， 是公司资金链断裂的问题 。
今年5月 ， 交银国际信托申请执行蓝光发展及其关联公司2.4亿元债务 ， 将蓝光发展的债务问题推向公众面前 。
嗅到危机的投资者开始用脚投票 ， 16蓝光01、19蓝光02等公司债券出现暴跌 。
一般情况下 ， 面值100元的债券 ， 如果跌到40元以下 ， 就会被称为“垃圾债” ， 而蓝光发展有的债券已经从5月份的100元左右 ， 暴跌至30元左右 。
▲16蓝光01走势图来源：东方财富
紧接着多家评级机构下调蓝光发展的主体信用评级 ， 面对如此局面 ， 一般人自然也不敢再借钱给这类公司 。
房地产行业本身回款周期长 ， 很多企业都是靠着高杠杆、高负债、高周转才能经营下去 。
简言之就是 ， 疯狂借钱拿地开发 ， 房子建好之后再拿购房款还钱 ， 周而复始 。 房子卖得足够快、足够贵 ， 同时借钱容易 ， 才能支撑这套逻辑走下去 。
大规模举债扩张之下 ， 借新钱还旧钱 ， 是之前很多房企的常规操作 。 一旦借不到钱 ， 它们脆弱的资金链就很容易断掉 。
截至9月24日 ， 蓝光发展光是到期未能偿还的债务本息合计就有215亿元 ， 而截至6月底 ， 公司可以自由动用的资金只有3亿左右 ， 连还逾期债务的零头都不够 。
更早之前暴雷的泰禾 ， 同样是因为借钱太多、资金压力太大 ， 最终难以周转 。
2015年到2019年 ， 泰禾每年都会进行大笔融资 ， 最多的2017年 ， 公司新增债券融资达130亿元 。
更危险的是 ， 泰禾借的钱中 ， 银行贷款的比例迅速下降 ， 这意味着更高的融资成本；有息负债中 ， 短期借款逐渐成为主流 ， 这意味着还款压力越来越大；2018年开始 ， 泰禾逐步转为境外债务为主 ， 这更是意味着公司极有可能在国内借不到钱了 。
借的钱终究要还 。
2018年开始 ， 泰禾迎来偿债高峰期 ， 每年都有大量到期需要偿还的债务 。
▲泰禾债务情况来源：西南证券
泰禾开发的楼盘都比较高端 ， 周转并不快 。 2018年之前几年 ， 泰禾的经营性现金流都是负数 ， 光靠公司经营肯定是还不上这些借款 ， 只能“借新还旧” 。
国内融资不畅、成本升高 ， 借不到钱、自身业务造血能力又不强 ， 泰禾只能陷入债务的泥潭 。
最终 ， 2020年中 ， 泰禾集团在年报中写道 ， 还有20多亿已经到期的银行借款未还 ， 将公司的窘迫暴露无遗 。
虽然如今许多房地产商因为缺钱风雨飘摇 ， 但几年前它们还拿着借来的钱大肆扩张 ， 大有花钱如流水的“派头” 。
【自信狂奔】
2013年5月20日 ， 北京市国土局交易大厅人头攒动 ， 热闹非凡 。
万科、融创、龙湖和泰禾等十多家房地产开发商 ， 都赶来参与一场土地竞拍 。
竞拍土地位于通州区台湖镇 ， 离东六环不远 。 线下竞拍前 ， 已经有过18次网上报价 。 一般来说 ， 网上报价次数越多 ， 证明开发商们的竞争越激烈 ， 能达到18次的情况并不常见 。
这场竞拍 ， 注定是场开放商之间的“火拼” 。
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