房子|楼市调整势在必行!哪些城市的房子最保值? a882

近段时间，房地产市场爆炸性信息不少，不同城市不同调控的现象增加，从限购限涨价，到限制降价，甚至涉及到具体开发商。楼市调整势在必行，在此环境下，仅就城市层面，整个广东省内，哪些城市的商品住宅相对更具保值性?这是值得探讨的问题。

一、看人口

“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是楼市基调。商品住宅是用来居住的，需要有足够多的人去住才行。

商品住宅，首先是商品，一般的规律是:供不应求，价格上涨;供过于求，价格下降。所谓“买涨不买跌”，是短期现象，既不符合“房住不炒”的大势方向，也不符合一般的经济规律。

所以，人口流入，对一个城市的商品住宅保值至关重要。经济基础雄厚、经济发展更具活力的城市，越容易吸引各类优质资源要素，进而带动更多的人口流入，更有利于商品住宅保值。另外，相对而言，流入人口中的年轻人越多，越具有经济活力和发展空间;因此，各城市的老龄化程度也值得我们关注。

那人口越多越好吗?非也。

产业和人口的拥挤，会带来城市运行成本增加，教育资源和医疗资源的紧张，高生活成本的压力，会让人苦不堪言。那些有足够财政预算收入的城市，才能支撑起城市发展所需的教育、社会保障和就业、卫生健康、公共安全、交通基建及其他各类民生工程等各项支出，才更能保证商品住宅的价值。

“收入”不多的城市，需谨慎考虑。

根据广东省第七次全国人口普查公告可知，与2010年第六次全国人口普查相比，有15个市人口增加，6个城市人口下降。

亮点数据如下:

【房子|楼市调整势在必行!哪些城市的房子最保值?】1、常住人口数量方面，超千万人口有广州、深圳和东莞三个城市，500-1000万人有6个城市，300-500万人有5个城市，剩余7个城市常住人口都在230-290万人之间。

2、十年间，常住人口增加超百万的有深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山这六个城市;另外珠海市，2020年常住人口数位列全省倒数第二，十年增加将近88万人，增加数全省排第七。全广东，也只有这七个城市，从2000年、到2010年、再到2020年，常住人口占全省常住人口的比重一直在上升，常住人口一直在持续流入。

3、上述七个城市都属粤港澳大湾区城市;另外湾区内的江门市和肇庆市，2020年常住人口数分别位列全省第十位和第十二位，十年增加人数省内排第九位和第十一位，也算尚可。常住人口流入方面，大湾区城市独领风骚。

4、十年间，常住人口下降的有6个城市，分别是湛江、潮州、河源、汕尾、揭阳和梅州市。湛江市虽然只流出1万多人，但占全省常住人口的比重降幅很大，降幅仅稍好于揭阳市。这6个城市，人口吸引力都不容乐观。 (猜想:人口外流的六个城市，10年间，它们的新房和二手房都卖给了谁?)

5、按65岁及以上老年人口占比超过7%的国际通用标准划分，2020年广东省内已经有16个“老年型”城市，其中梅州市最“年长”。尚未迈入“老年型”的5个城市中，深圳市最“年轻”，东莞市紧随其后，然后依次是中山市、珠海市和惠州市。佛山市和广州市分别以7.35%、7.82%的占比算刚迈入“老年型”。

尚未迈入和刚迈入的这7个城市，恰恰是10年间常住人口流入最多的7个城市，都是大湾区内城市。劳动适龄人口的持续流入，对城市保持经济发展活力起到了很大的作用。湾区内的江门市和肇庆市又一次拖了后腿，而江门市的“老年化”程度甚至高于全国平均水平。

房子|楼市调整势在必行!哪些城市的房子最保值?

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