第一财经|北京学区房“入秋转凉”：有顶级学区降价400万也没人买( 二 )
以海淀学区为例，一名于2019年1月1日后购买蜂鸟家园小区的家长告诉第一财经，其孩子今年入学，并未能通过就近入学，划分至中关村三小，而是被调剂到周围的万泉河小学。“今年，我们学区有近50个意向是中关村三小的家庭，其子女被调剂到学区内的万泉河小学和西颐小学，这是此前均未发生过的事情。中关村一小被调剂的学生数也类似。”
相较于学位相对充裕并留有“单校划片”实施空间的海淀区，西城区今年落实“多校划片”的力度更大，影响也更广。
据了解，在今年西城区厉行“多校划片”后，受学位供给不足影响，2020年7月31日后，在德胜、月坛这两个热门学区新购房群体的子女只能选择邻近片区小学入学，金融街等学区也出现“7·31”之后新购房群体的子女无法进入房本对应小学，被调剂至学区内其他学校的情况。
“多校划片动摇了学区房的根本。在西城区，‘一房一学籍’已成为过去式，对于新购房群体而言，由于其子女入学排位更靠后，或将面临跨区调剂的风险，这无疑会使得西城区最核心学区的‘顶级学区房’遭受重创。”合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经。
在西城区严格执行多校划片后，德胜和月坛的二手房挂牌价、成交量迅速回落。数据显示，7月份，西城区二手住宅房成交套数为949套，较上月的1212套，下调约21%。
一名德胜片区的房产经理人对第一财经表示，上半年，西城区最优学区“金德月”（金融街、德胜、月坛）的月度成交量往往近百套，7月份以来，受多校划片冲击，德胜、月坛的二手房成交量几近腰斩。8月份，德胜片区成交二手房套数仅40套左右。
在市场遇冷的同时，房地产市场秩序整顿仍在继续。7月初，西城区房管局表示，为确保西城区教改政策的平稳执行，区房管局约谈辖区内链家、我爱我家、21世纪不动产、麦田、中原等主要房地产经纪机构召开工作会，并重申“严禁炒作学区房”。
受教育、住房等政策影响，西城核心学区的二手学区房价格出现明显降温。第一财经从多家德胜片区的房产中介门店处了解到，以50平方米左右的一居室为例，近两月，德胜片区该类房源最低成交单价约在13万~15万元的区间，而此前，该片区同类房源最低成交单价为17万元以上。相比之下，降幅超过10％，且购房者的议价空间加大，成交价往往低于挂牌价。
伴随西城、海淀等“教育高地”热点学区房的价格回调，北京二手房市场热度也进入下行通道。国家统计局公布的70城房价数据显示，7、8两月，北京二手房价格环比涨幅分别回落0.6和0.3个百分点，结束此前领涨全国的状态。
教师轮岗后，买家观望情绪更甚
多校划片，打破了房子和学区的对应关系；教师轮岗，则通过淡化“名校”的概念，进一步动摇了“顶级学区房”的价值。
8月25日，在北京市教育“双减”工作新闻发布会上，北京市委教育工委副书记、市教委新闻发言人李奕介绍，新的学期，北京市将大面积、大比例推进干部教师的轮岗；在城区完善学区（教育集团）改革，实现学区（教育集团）全覆盖，推进学区（教育集团）内校际间师资均衡配置和按需交流轮岗。
21世纪教育研究院院长熊丙奇认为，义务教育学校不均衡，主要是师资不均衡，“如果（大面积、大比例推进校长教师交流轮岗）能切实落实，将实现义务教育资源的均等化配置，缩小学区内、区域内乃至全市范围内的学校办学质量差距，消除学区房、学位房热，缓解家长的择校焦虑，整体提高学校教育质量，减轻学生负担”。
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