北京|国庆前的北京楼市静悄悄
撰文 / AI财经社 田晏林 廖凯
编辑 / 董雨晴
新盘入市，东热西冷
从地铁一号线古城地铁站下车，往东南步行200米，能够看见一个简陋的工地大门，走进去是一条尚在建设中的道路，铺满了灰尘和泥土，路两边停靠着不少车辆让这里成了一个“简易停车场”。穿过一个绿色围栏，往里再走100米，就到了北京石景山区长安悦玺的售楼处。
(图/AI财经社)
这是今年北京首批集中供地30个住宅项目中第一个取得预售证的楼盘，从5月拿地到8月开盘，开发商融创中国仅用了短短3个月时间。也正因此，这个项目的售楼处实际都还没建好，目前与“姊妹”盘长安和玺共用一处。
在最近几年大热的石景山区，长安悦玺长着一副“改善盘”的面孔--户型大、总价高。
这个楼盘的销售价格为7.95万元/平方米，多为97-173平米的三四居户型，总价则在770万元-1400万元之间。值得一提的是，由于现阶段政府分段定价较为仔细，楼层价差非常低。例如97平米的三居户型，16层和4层的价格只相差3万元，这放在以往至少会有二三十万元的价格差。而且，这种价格差距的缩小，将来会是北京新房市场的普遍现象。
不过，作为去年热销盘长安和玺的升级版，率先入市的长安悦玺销售情况并不及预期。9月29日，AI财经社实地走访看到，工作日上午11点的售楼处只有1-2组客户，等到中午也只增加到3-4组，而沙盘旁边，上百平方米的会客大厅里，只有零星一两桌客人在与售楼员交流。
或许因为是工作日，影响了部分客流量。但从北京市住建委网站披露的新房去化数据来看，截至9月22日，长安悦玺去化率仅为5.45%。一位深耕石景山多年的资深项目经理坦言，长安悦玺首次开盘去化了60多套，到现在最多卖了100多套，而去年同区域的长安和玺首次开盘就收获了21.5亿元，不到半年时间，整个项目清盘。
与抢先开盘的长安悦玺相比，同样是首批拿地、处于东五环外、在望京东五元桥背后的和光悦府，首次开盘就完成了15亿元销售额，粗略估算，售出房源应该在120套以上。与此同时，位于东四环与东五环之间的保利锦上，房价与长安悦玺差别不大，单从品质而言，长安悦玺似乎更胜一筹，但保利锦上才开盘一周，共推出470套房，仅链家的渠道销售就去化了200多套。
据了解，东面热销的保利锦上销售价格为7.1万元/平方米，分别是建筑面积114-155平米的三居和四居户型，总价在800万元-1100万元之间，与悦玺三居户型总价差别不大。而和光悦府价格为8.8万元/平方米，户型为建筑面积120-170平米的改善四居，总价1000万元-1500万元之间。
9月开始，随着首批供地的楼盘陆续入市，北京房地产市场上呈现出西冷东热的景象，但从整体成交表现看，新房市场处于下滑趋势。据中国指数研究院统计，9月份一线城市整体成交面积环比下降23.49%，其中北京9月成交面积环比下滑22%，同比下降32%。
AI财经社整理发现，中秋节期间，中海、万科、龙湖、金地、远洋等北京各大开发商，都在不少项目上推出了促销优惠。有的推出了“一口价房源”，根据总价降价百万元和几十万元不等，有的还推出了中秋专属3%限时折扣，免除9年物业费等方式，来进行促销。
尽管部分楼盘都加大了让利的力度，但效果不佳，房山青龙湖区域的万科翡翠西湖和龙湖熙湖悦著，住宅和别墅产品直降百万元，销量也未见明显增长。
原本每年9月和10月都被称为楼市的“金九银十”。国庆节前，也是各大售楼处的重要蓄客期。但今年情况则相对有所不同。
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