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购房置业|2022年楼市，不要再“误判”了，高层态度明显，3条买房建议( 二 )



除此之外 ， 学区房销售价格频降 ， 似乎已经成为了常态化的情况 ， 根据《澎湃》发表的文章《深圳学区房一夜入冬？降价500万无人买 ， 有业主抢先抛售》信息显示 ， 现阶段该城市的学区房二手房下滑明显 ， 原本32万元/平价格的房子 ， 现在预计只能销售8万元/平左右 ， 除了深圳之外 ， 北京西城区、上海等学区新规纷纷到来 ， 大学区制、老师轮岗全面开启 。 传统意义上“金字塔顶”的学区房也开始“人设崩塌”了 。
2、全球性的货币放水下 ， 房市上浮只是短暂的 。
房产涨跌如何 ， 与资金流入量有着密切的关系 ， 只要资金源源不断向着楼市注入 ， 那么房产大概率是有上浮的可能性 。 2021年以来 ， 全球房产迎来了一波上浮 ， 美国、加拿大、韩国、日本、德国等房产均呈现出不同程度上浮态势 ， 据不完全统计 ， 现阶段有超过89%的国家房价在飞 。 也正是因为如此 ， 所以不少外行人表示 ， 其他国家房产都在增长 ， 我国的房产同样有上行的可能性 。

这种“预测”真的符合实际吗？笔者认为不太现实 。 如果弄清楚了这一次房产上行的根源 ， 那就能很容易未来走向何方了 。 这一次的全球性楼市上浮 ， 得益于短暂的国际货币大放水 。 2020年 ， 受到黑天鹅影响 ， 各个国家发展都呈现出不同程度收缩的情况 ， 例如美国收缩2.46 ， 日本收缩1.88% ， 德国收缩1.52% ， 英国收缩4.2% ， 在世界排名前20的国家里 ， 呈现出正向发展的 ， 只有中国、瑞士、荷兰这三个 ， 剩下的17个都一片绿色态势 。
这一轮货币放水 ， 真的能带来“房市起飞”吗？学者马光远等人认为 ， 这只是表象 ， 是短暂的 ， 马光远指出 ， 这一次上浮没有任何经济理论支撑 ， 资产价格泡沫终究会破裂的 ， 马光远也建议普通人不要盲目跟风 ， 买房投资今后对于一般人并不友好了 。
3、房产长期持有 ， 或并不保值 。
房产具有保值性能 ， 这是过去20年楼市发展给普通人带来一个普遍性启发 ， 也正是在这个“普遍性增值”的观点下 ， 老百姓们手中只要有钱 ， 想到的第一件事儿便是冲向楼市买套房子 。 事实确实如此 ， 2000年前后 ， 全国平均房价为2100元/平 ， 到2021年 ， 已经增长到了1万元/平米以上 ， 涨幅达到400% ， 如果在北京、上海、深圳等类似发展较快的大城市里 ， 房产升值的幅度远超400%这个比例 ， 例如上海 ， 1999年前后 ， 内环房子才1万元出头 ， 现在普遍8-10万元 ， 可以说原本20万元的房子 ， 现在应该增值到了200万元至400万元 。

就算不在一二线城市 ， 棚改的带动下 ， 三四线城市买房 ， 同样能带来不错的战绩 ， 在笔者老家的小县城里 ， 10年前 ， 房产价格才1500元/平 ， 在棚改和大拆迁的助推下 ， 县城的房产一跃而起 ， 现在已经达到了8K元/平的高度 。 虽然这个三线城市人口常年输出、人口处于净流失状态 ， 然而房产依然有可为 。
那么 ， 未来的房产依然如过去一样“增值”吗？北师大教授董藩和中小城镇研究专家李铁等人给出了异口同声的答案：会 。 董藩教授和专家李铁不约而同地认为 ， 我国的城市化距离发达国家75%的水平还有相当大的差距 ， 这个差距弥补的过程 ， 其实就是大量农村人进入城市的过程 ， 根据预测城市化还有13年至15年的时间 ， 一共有2亿人至4亿人进入城市 ， 住房是每个人的首要需求 ， 所以 ， 在今后的10-20年里 ， 房产依然会向上发展 。
事实真如此？不一定 ， 城市化一大因素开始发生转折 ， 即便在人口快速流入的情况下 ， 也不一定能带动楼市向前 。 农村集体用地可转换为建设用地 。

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