好市多|谢逸枫：8月商品住宅均价80座城市破万 100城288城房价过半上涨宁波

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文/谢逸枫
笔者过去20年一直坚持一个观点，决定房价、房地产发展的短期、中期、长期趋势是政策，不是金融、不是土地、不是人口。其次才是供需关系，土地供应、金融。最后是城镇化、城市化的人口增长、户籍化的速度。因为政策决定金融、土地、人口、供需关系。

目前不少地方发布不允许降房价的通知，规定，菏泽、唐山、岳阳、昆明、江阴都有房价“限跌令”、“约谈令” 。早在2019年，就有邳州、恩施、合肥、桂林、东莞、马鞍山、赣州、砀山、惠州等多家城市住建局给出“约束降价”指导的行动，有的规定降幅10% ，有的规定只允许在5% 。
按照下面的8月二组100城、288城房价指数、平均价格看，房价总体平稳，城市分化严重，房价板块轮动上涨，调控收紧的城市房价涨幅放缓。其一是溢出效应，需求、资金的流动加快。其二是部分城市二手房交易调控、监督加强，一手房受益。其三是部分城市一手房调控收紧，附近城市房价受益。
其一是中房数据研究院数据显示， 2021年8月288城市的商品住宅销售均价破万元一平方米的城市由7月73个回升到79个，增加6个城市。 8月环比上涨123城，下跌165城，同比上涨202城，下跌86城。 7月环比上涨176城，下跌112城，同比上涨200城，下跌88城。说明房价上涨的城市越来越少，下跌的增多。

分城市群、都市圈看，环杭州湾大湾区、长三角超级湾区及粤港澳大湾区的销售平均价指数涨幅呈现上涨趋势。 8月环杭州湾大湾区环比涨幅度最大为11.65% ，长三角超级湾区、粤港澳大湾区涨幅分别为9.67%和8.24% ，唯有环渤海湾大湾区房价指数环比下降0.75% 。

值得注意的是长三角超级湾区，包含环杭州湾大湾区、环太湖区域及通州湾区域下属城市。 8月除京津冀及哈长城市群房价指数呈环比下降趋势， 12个城市群房价指数环比有不同程度的上涨。京津冀，跌幅为3.60% 。长江三角洲涨幅最大为9.07% 。其次是粤港澳大湾区，涨幅为8.24% 。

按照29个都市圈的房价看， 8月有22个都市圈房价指数环比上行，比7月增加1个。其中银川都市圈及厦门都市圈涨幅较高，为别为17.75%、12.13% 。环比下降的7个都市圈中，降幅最大的是贵阳、石家庄都市圈，分别降幅为-3.0% 。其次首都都市圈，降幅为-2.59% 。最后是长春都市圈下降1.86% 。

按照城市等级的房价看， 8月各线城市均呈不同程度上涨，其中涨幅最大为一线城市，涨幅为13.59% 。其次为新一线城市和二线城市，涨幅分为6.77%和5.53% 。值得注意的是三线、四线、五线城市的房价上涨幅度分别为3.66%、1.23%、1.57% 。说明房价总体平稳，房价下跌的城市依然是少数城市。
其二是中国指数研究院数据显示， 2021年8月100城新建住宅价格指数（样本平均价格）破万元一平方米的城市51个，环比上涨的城市68个，环比下降的城市30个，持平城市2个。 7月100城环比上涨城市74个，环比下跌城市23个，持平城市3个。说明房价上涨城市的越来越少，下降的增加。

好市多|谢逸枫：8月商品住宅均价80座城市破万 100城288城房价过半上涨

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