万科|调控发威！热点城市彻底熄火( 三 ) 天府新区|成都|阳台

其中影响大的一个是二手房指导价。比如天府新区滨江和城小区上半年二手房价格达到了2.7万/平，而官方参考价才19426元/平，高房价房源被下架，显示出来的二手房价就大跌了。

实际情况也不太乐观，卖家不愿意按指导价卖，买家又想再降点，毕竟拿不出那么多首付。二者僵持，二手房成交量下跌。
加上商贷利率高，基本上首套房利率6.2%左右，二套房利率差不多6.3% 。放款周期一般要半年，其中老破房子贷款更加困难，不得不降价出手。
成都7月去化周期均超过15个月，库存压力明显比较大。二手房被压制住，把需求挤压到新房，能给新房去去库存，这估计也是官方想看到的。

合肥、宁波
合肥和宁波都是出学区房指导价的牌，放一起讲。
1、合肥
【万科|调控发威！热点城市彻底熄火】合肥最受诟病的问题是新房供应太少，近一年新房库存面积及去化周期都在不断下探，到7月底合肥的去化周期大约是3.59个月，环比减少约22% 。

供应明显满足不了需求，导致需求外溢到二手房，到7月为止，新建商品住宅销售价格已实现14连涨，二手住宅销售价格指数已经持续上涨17个月！
不过因为4·6新政提出学区房限购等、控制项目均价，以及学区房指导价，合肥房价环比涨幅在回落，而二手房成交难度大大增加。
合肥8月第一周的带看转化在42:1 ，就是带看42个才有一个下手，而上半年非常火热是13:1 ，正常年份在22:1 ，可以理解为现在二手房成交难度比上半年高了3倍多。
尤其合肥学区房已经被二手房指导价爆锤了。
蜀山区通和易居同辉南苑，两年里从2万多涨到5-6万/平， 3月甚至有约32平小户型卖到225万，单价飙高到7万/平。最近同面积房源170万大甩卖，直接降价50来万。

2019年被爆炒的政务区imore公寓也有房源降价， 72平总价298万降到275万。但目前小区挂牌60多套房源，近90天里成交量吃了个鸭蛋！

很多优质学区房近三个月0成交，购房者的观望情绪很重，不敢轻易下手。
2、宁波
宁波在5月10日发布热点学区范围的二手房官方指导价格后，二手房市场也凉了。
最新数据显示， 7月宁波二手房成交4742套，环比下跌19.3% ，实现四连跌。量跌价也跌，据禧泰房地产数据， 7月宁波二手房房价环比下降4.2% ，宁波市六区二手房房价环比下降0.7% 。

西安
在出二手房指导价之前，西安已经连涨了5年之久。 2021年上半年，普遍供不应求，出现了10次“万人摇” 。

到了7月打新人逐渐变理性，放弃打新核验的比例拉大，一些摇号盘也没能日光，意味着纠结的观望情绪出现。 8月1-18日开盘的11个项目整体去化率大大降低，才55% 。
市场分化严重，只有主城区的限价摇号盘火爆，外围区域的开盘情况差很多。
二手反应也很快，二手房的挂牌价格整体下降了12% ，中介说每周的带看量，比起前两个月明显下滑了60% 。买家会对比二手房指导价给出的价格，结果7月成交就出现了量价齐跌。

今天西安还出了新政，把西咸新区沣西新城高桥街道、马王街道纳入限购、限售。同时限制新落户人口和离婚人群的购房资格，包括落户满3年才可以在限购区域买第2套房等。
西咸新区主要依靠主城区的购买力外溢，主城区限购买不了，一些置换群体就往西咸新区跑，加上后面指导价出来，导致西咸新区的部分热点板块如沣西新城今年以来涨价很猛，年初均价1.4万/平， 8月就站稳1.6万/平。

万科|调控发威！热点城市彻底熄火( 三 )

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