惠州|约谈之后，惠州路在何方？( 二 )
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兄弟的委屈 ， 橙子也了解 。 地产人收入陡降 ， 背后根本上还是房企盈利能力走低！
从去年开始 ， 惠州这个城市地产行业的利润空间 ， 终于快躺平到接近“10%”这个悲观的数值 。 这个城市的地产项目难赚钱 ， 在业内也不是秘密了 。
中指研究院发布的《2021中国房地产百强企业研究报告》显示 ， 2020年全国百强房企净利润率为11.2% 。 亿翰智库统计显示 ， 截至2020年 ， 其跟踪的50家典型房企的平均净利润率为11.6% ， 净利润率在10%以上的企业数量减少至28家 。
△来源：《2021中国房地产百强企业研究报告》
地价高 ， 房价被限制 ， 这种情况下 ， 即使10000出头的房价 ， 在普通公众看起来仍然不低 ， 但对房企而言 ， 惠州这样的房价 ， 和内地县城差不多 ， 项目忙活一年算下来基本没利润 。
更令人悲伤的是 ， 部分房企为生存下去 ， 开始在房子质量上“减配”……最终导致收楼后的一地鸡毛 。
据大嘴路边社的消息 ， 惠州近三年收楼纠纷达到史上一个高峰 ， 出现了几乎“逢收楼”必“群闹”的尴尬！
更值得警惕的是 ， 过去房地产市场粗放式发展、房价粗暴上涨下掩盖的各种行业问题 ， 也将在市场冷静期渐渐浮出水面 。
对比开发商忙活一年 ， 可能净利润只有5%—8%（有些还不赚钱） ， 大规模联动中介兄弟们分走的那部分高额“佣金” ， 就越来越让开发商肉疼……不用联动 ， 这个城市还能卖房吗？
……
惠州楼市这轮有机会“静一静” ， 也希望兄弟们能寻找到更为专业、精细的行业发展模式 。
最近市场降温 ， “0首付”、“全线9折”等优惠活动又开始多了起来 。 经历过2013-2014年那波惠州楼市低迷期的人 ， 对通过打折走量来渡过难关抱有美好的期待 。
不过大嘴提醒一下 ， 上一波走量自救成功 ， 在于后期的行业政策“小阳春” 。 2014年之后 ， 中国经济进入新常态 ， “稳增长”和“去库存”成为时代潮流 ， 2015-2016年一二线房价迎来上涨 。 临深的优势让惠州最终走出了泥潭 。
人不可能两次踏入同一条河流 ， 立足当下大嘴很难看到行业政策“转向”的希望 。 “房住不炒、三稳战略、长效机制” 。 或许兄弟们已经达成了共识 ， 在没有打折空间的市场 ， 基于涉房地产信贷持续的收紧 ， 单纯“打折”已经无法救自己了 。
兄弟们 ， 虽然现在卖房不赚钱 ， 地产人也被网友当“为富不仁”的周扒皮骂……但日子总还要过下去 ， 咱还是积极想想辙吧！
02
就算不限制拿地 ，
开发商亏本拿地的时代也已终结！
7月27日 ， 惠州红花湖一宗总建面约5.5万㎡的商住地块流拍 。 橙子认为这其中既有地块本身商业占比过高的原因 ， 也多多少少受到前一天“房企拿地销售比不得超过40%”消息的影响 。
拿地占销售不超40% ， 其实也不是新政策 。 按照此前“三道红线”试点要求 ， 拿地销售比是两个观察指标之一 ， 只不过当时针对的是12家试点房企 ， 而这次传言则是扩大到几十家试点房企 。
相信大伙也都门儿清 ， 这是给刚刚结束的第一轮集中供地模式打上补丁 。
因为在上一轮集中供地后 ， 不少城市土地溢价率依旧很高 。 特别是热点城市 ， 房企在抢地时不计成本只求入场 ， 等到冷静下来后算算：哎呀 ， 这账算不过来 。
于是 ， 出现了“杭州宋都退地”事件……
作为杭州本土房企的宋都 ， 在第一轮杭州土拍（5月7~8日）中冲得很猛 ， 一举摘下5宗土地 ， 成交总金额达到45.8亿 ， 是获取土地最多的房企之一 。
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