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上海市|如果合肥出台二手房指导价，是皆大欢喜还是买房更难？

上海市|如果合肥出台二手房指导价，是皆大欢喜还是买房更难？

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【上海市|如果合肥出台二手房指导价，是皆大欢喜还是买房更难？】上海市|如果合肥出台二手房指导价，是皆大欢喜还是买房更难？

楼市调控政策里有个杀手锏 ， 那就是“二手房指导价” ， 最近网上关于合肥要出台“二手房指导价”的传言非常多 ， 不少购房者也是希望和呼吁能够出台二手房指导价 。 那假如真出台二手房指导价 ， 会让买房变得容易还是更难？今天班长和大家一起来聊聊这个话题 。
什么是“二手房指导价”？其实前几天班长详细介绍过 ， 其实非常好理解 ， 就是字面意思 ， 如果评选2021年楼市年度热词 ， 二手房指导价必然是榜上有名 ， 从2021年 2月深圳发布二手住房成交参考价格机制后 ， 无锡、东莞、宁波、成都、西安、上海等7个城市陆续跟进 。
首先二手房指导价对于平息市场热度有没有用？肯定是有用的 ， 一旦出台合肥二手房热度必然是迅速降温的 。

以今年2月发布二手房指导价的深圳为例 ， 深房中协数据显示 ， 2021年1-6月份 ， 全市二手房网签套数30505套（含自助） ， 同比去年1-6月份二手房网签套数58662套（含自助） ， 下滑48.0% 。 另外 ， 6月份二手房网签套数为3216套 ， 环比已经“五连跌” ， 同比去年13492套下滑幅度达到76.2% 。
“来了就是深圳人”的一线城市尚且如此 ， 购房主力以省内客户为主的合肥也是不能避免 ， 二手房指导价执行以后不止是价格会下跌 ， 流通性更是直接被锁定 。

为什么房价下跌了 ， 反而流通性下降了？不应该是原本因为房价高而买不起的购房者纷纷买入而销量大增吗？
对于二手房指导价的算法很简单 ， 政府对每个小区和片区进行调查 ， 取平均值 ， 然后打个折进行发布 ， 普遍是在7折甚至5折 。 明面上房价是降了 ， 但是业主会按指导价卖吗？显然不会 ， 要么是选择不卖了 ， 要么是只能现金补足差价 ， 比如西安和深圳业主用到的 ， 房子100万 ， 里面的一幅画300万 。
假如一套200万的房子 ， 以前首付3成是60万 ， 买家支付60万 ， 贷款140万就可以 。 现在指导价低了3成 ， 只能按140万来贷款 ， 那买家需要支付140万的3成42万和差额60万 ， 一共102万首付 ， 首付陡然增加一倍 ， 对于普通购房人的买房难度大大增加 。
对于现在的合肥楼市来说 ， 在降低了买房人的预期和增加了购房门槛之后 ， 购房需求被会被挤入新房市场 ， 让新房难买 。 如今的合肥已经呈现这个态势 ， 如果政策收紧 ， 会进一步加剧 。
所以出台二手房指导价以后 ， 对于刚需买房是更加困难的 ， 这里指的是有刚性购房需求的购房者 ， 不满足新盘摇号刚需名额、手里只有几十万首付的普通购房者 。 对卖房改善的购房者其实也是很不利的 ， 原先新房难摇 ， 现在还得加上旧房难卖、卖房款难到位！
但是对于投资客反而是有利的 ， 这部分购房者手握大量现金 ， 在二手房降温以后 ， 有充足的时间和金钱去淘房！而且溢价权从卖家转移至这样的买方 。 当然 ， 在市场末期追高入手二手房的这批人短时间内肯定是要亏了 ， 只能把持有时间拉长了 。
另外带来一个坏处就是市场变得更加不透明 ， 合肥取消二手房成交价显示以后 ， 没有一个价格参考 ， 卖家反而频繁挂高价 ， P高价成交图的情况也屡见不鲜 。 在指导价以后 ， 信息会多在中介小圈子内流转 ， 越发的不透明 ， 重回由中介牵线搭桥的时代 ， 初入楼市的购房者一不当心就更容易被蒙蔽！

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