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杭州|踩盘记｜刚需买不起，富人看不上，九龙半岛这几个盘为什么这么难卖？( 三 )




九龙壹号沙盘图  实拍

二、项目卖点
1、临近商圈 ， 与五洲书店仅一墙之隔
2、配套成熟 ， 自带公立幼儿园
3、现房出售 ， 所见即所得
4、交通便捷 ， 公交站较多 ， 且距在建18号线站点仅百米
三、项目槽点
1、住宅密集 ， 与隔壁高楼接壤
实地去九龙壹号踩过盘的人应该都对售楼中心对面的高楼有深刻印象 ， 又高又密 ， 让人感觉十分压抑 。
我们先从链家的全景鸟瞰图来感受一下项目位置 。


图片来源：链家网

如图所示 ， 红线框内的区域便是荣安九龙壹号在建楼栋 ， 它的右侧是另一个小区 ， 整体楼栋比较高 ， 小编当天远远地就看见了它高耸的楼层 。


站在售楼中心对面的视野  实拍

虽然就朝向而言 ， 并不存在视野遮挡的问题 ， 但当时去看实体间走过院子时 ， 依然会觉得有点压迫感 ， 而且就这样的环境 ， 虽然买了洋楼也不见得能有洋楼的圈层改善 。
另外 ， 前几天小编在刷抖音时还刷到 ， 项目右侧的小区业主因为不满九龙壹号的施工噪音 ， 甚至向相关部门提交了投诉 。
2、地价高 ， 售价高
作为2019年的重庆地王 ， 荣安九龙壹号的楼面价高达13549元/㎡ ， 为了回本 ， 售价也必定水涨船高 。
就小编当天踩盘的情况来看 ， 建面99㎡的看江户型 ， 折后售价约为199万 ， 而该户型套内面积为79㎡ ， 也就是说该项目套内单价已达两万五每平 。


荣安九龙壹号置业预算表  实拍

当然 ， 由于楼面价过高 ， 售价高了购房者觉得划不来 ， 售价低了购房者担心开发商偷工减料......地王的皇冠 ， 不是这么好戴的 。
3、户型尴尬 ， 高不成、低不就
由于拿地价太高 ， 荣安拿地后在户型上下了一番苦功夫——主推建面为87-99㎡的三房户型 。 单价高 ， 就主推中小户型把总价控制在两百万以内 ， 这是为了避免与主打大户型或刚需小户型的项目竞争 。
但这种户型设计也出现了一个问题：刚需买不起 ， 富人看不上......也就是想买小户型的刚需客群会望而却步 ， 而想买大户型的改善客群又看不上这种建面不超一百的项目 。


已经封顶的荣安九龙壹号项目  实拍

总的来说 ， 荣安九龙壹号的处境 ， 确实很难 。
海纳九龙
一、项目基本信息
海纳九龙项目距荣安九龙壹号并不远 ， 只需沿龙江支路步行十分钟左右便可达 。


海纳九龙售楼中心外部  实拍

海纳九龙项目总占地面积为13938㎡ ， 规划楼栋为4栋 ， 规划户数为308户 。 目前在售楼栋为3号楼和1号楼 ， 在售户型为82-97㎡的三房 ， 套内单价约为两万二 ， 总价约为150-170万 。


图片来源：链家网

二、项目卖点
1、地价低 ， 售价低
2、现房销售 ， 所见即所得 ， 现房完成度高 ， 交房时间快
3、周围配套成熟 ， 配套与荣安九龙壹号相差无几
三、项目槽点
1、项目区位一言难尽
就当天踩盘的实际情况而言 ， 该项目地块并不平坦 ， 上去要爬一个长长的坡 ， 即便是将来18号线滩子口站通车后距小区直线距离就几百米 ， 回家天天爬坡也很恼火 。


通往海纳九龙的上坡  实拍

另外 ， 小区地势也有高低之分 ， 1、2号楼比3、4号楼低 ， 中间要爬梯 ， 这点沙盘图中就有所体现 。


海纳九龙沙盘图  实拍

2、项目规模小
这个盘给我的第一感觉就是小 ， 真的很小 ， 小到整个项目只有四栋楼 。 放张链家网的鸟瞰图感受一下 。

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