全国|上半年5000万以上商品住宅全国成交了317套( 二 ) 一线城市

从2021年上半年上海5000万以上顶级高端商品住宅成交项目来看，套均价最高的项目为古北壹号，成交总价为1.58亿元。
从单价段来看，2021年上半年，上海单价10万以上高端商品住宅成交套数全面上涨，共成交3862套，同比涨33%。目前，成交总量主要集中在10万-15万之间，共成交3723套，同比增长30%。15万元以上商品住宅成交套数大幅提升，上半年共成交139套，较2020年增加78%。
值得注意的是，自今年2月以来，上海对新开盘项目实行积分摇号制度，2021年上半年，上海三批次集中供应入市的楼盘中，合计约有63个楼盘触发积分。伴随各板块积分入围门槛明朗化和政策约束性，触发积分盘占比有所提升，其中第三批次供应45盘，截至7月1日共27盘确认触发积分制。触发积分制的不乏高端商品住宅项目，而位于黄浦区老西门的复兴珑御受一二手房价倒挂影响，入围分数高达112.8分，成为积分制以来入围分数最高的项目。
表：近三年上半年上海1000万以上
各价格段商品住宅成交情况（单位：套）

03
二三线高端商品住宅成交量跳涨
除一线城市改善需求爆发及购买力强劲之外，部分核心二线城市高端住宅客群购买力依旧坚挺。一组数据显示，2019年13家银行总资产在500万元及以上的私人银行客户共计76万户，管理的总资产约10.68万亿元，户均总资产约1407万元，真实反映出顶豪客群的购买力。
值得注意的是，高资产家庭地域分布主要集中在核心一、二线城市和个别强三线城市。二三线城市迎来高端改善需求在2021年持续爆发，总价1000万以上高端住宅成交量普遍较2020年上半年有所增加，其中1000万以上豪宅成交TOP10 城市中，仅苏州小幅下降以外，其余9个城市全线上涨。
具体数据来看，2021年上半年，二三线城市总价1000万以上高端住宅成交套数TOP10城市共成交7119套，较2020年上半年同比增加73%。其中，珠海涨幅最大，达到292%，上半年共成交255套1000万以上高端住宅。
从各价格段来看，上半年二三线城市高端商品住宅成交总价仍然以1000万-2000万为主，受供应结构及购买力影响，总价2000万以上高端商品住宅成交数量锐减，总价5000万以上高端商品住宅成交套数更是屈指可数，而东莞在上半年表现较为突出，5000万以上成交套数达到了17套，是2020年上半年的近6倍。此外杭州、青岛总价5000万以上高端商品住宅均有成交，分别为9套和8套。
表：2021年上半年二三线城市1000万以上
商品住宅成交套数TOP10

从当前环境来看，高端改善人群的比例不断上升，改善需求爆发是稀缺高端住宅成交量逐年增长的主要动因。总体来看，2021年以来高端商品住宅“抢购潮”有所减弱，加之上海、广州和深圳等热点城市房地产信贷资金监管趋紧，市场监管持续加强，预计整体市场将逐渐趋于理性。
值得注意的是，部分城市高端商品住宅由于限价导致一二手房价倒挂，同时带来了炒作行为，因此为了更好规范市场，建议单价10万元/平方米以上高端商品住宅项目尝试逐步放开限价，让高端商品住宅产品价格回归市场定价。
然而，联系到核心一、二线城市高端商品住宅仍是资源稀缺品，也是高净值群体资产化配置的重要领域，高净值群体改善需求及资产储蓄红利将持续释放，核心一、二线城市高端商品住宅市场有望惯性延续，预计2021年，再次成为高端商品住宅成交大年。

全国|上半年5000万以上商品住宅全国成交了317套( 二 )

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