购房置业|下半年，房子真能等来“降价潮”吗？3个信号释放了答案！楼市|房价

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撰文/楼市指闻
现在的房地产市场，出现了罕见的“非季节性”情况。
根据招商证券发布的一份《楼市、车市“两弱”》报告数据显示，在6月中上旬， 30个大中城市的商品房日均销售面积为54.4万平方米，环比5月份下滑2.6% 。这可不是一个好现象，因为我们都知道6月是上半年的最后一个月，同时也是第二季度的收官之月。按理来讲，在这个特殊的月份里，开发商为了完成目标会选择冲量，带动楼市成交量出现上扬。

然而事实来看，二季度末的房产销售不仅没有上扬，反而出现回调的趋势。从城市档次来看，一线城市、二线城市和三线城市销售面积环比分别增长29.3%、下降2.6%和下降20.5% 。同比表现也不太理想，一二三线城市分别增长20.6%、增长9.3%、下降23.2% 。三线城市同环比后退，成为了整个市场销售提升的掣肘。所以，报告认为，当月销售回落，是一种非常不正常的现象。
究竟是什么原因导致楼市出现“反常”现象？总结起来有3个方面的因素，这也可能是7-12月份房产“降价潮”的依据：①资金问题，楼市被大范围撤资；②买房动力问题，市场上刚需不足、供给过剩信号明显；③调控亦步亦趋，不仅没有放松，反而持续强化。

先说资金方面。在房地产发展的任何时期（就算是非房地产行业，也是如此），资金的注入量始终是决定发展速度和规模的决定性因素，自从98年住房改制以来，商品房市场的房价就一路高歌猛进至今，从名不见经传的2000元均价一路飙涨到1万元大关，涨幅超过400% 。在高房价的背后，始终离不开强大资金的注入，这一点黄奇帆所言极是，黄奇帆说，限制房价很简单，只要禁止房企背着银行买地皮就可以了，足可见，资金才是楼市发展的“七寸” 。
而从2020年下半年开始，央行、银保监会屡屡出台举措，限制资金过度注入楼市，先是“三条红线” ，要求房企们降低负债率，把三条红线降低为三条绿线，据悉超过80%的房企的资债比例都为红线，绿线的很少。 2021年以来，再次升级加码，分档次限制了各类银行向房产融资的天花板比例。

再说买房动力。经济学家任泽平在《中国住房过剩还是不足》一文中指出，城镇存量房产超过3.11亿套，城市户均房产保有量达到1.1套。足以表明住房过剩了。而且还有专家根据用电量、开灯数量、用水量等测算出，现在的房子不仅过剩而且大量的住房闲置，西南财大研究指出，住房空置率超过22% ，空置房达到6500万套， 2020年预计超过1亿套。家家户户都有了房产，真正的刚需从何而来？这是一个悖论，在房价不涨不跌的年份里，炒房客们悄然消失。
最后说调控，购房市场这只无形的大手始终在起到调节作用。 2019年调节400次， 2020年超过600次， 2021年一季度达到120次，二季度结束预计达到300次左右。特别是从4月份之后，各大城市房贷利率随即上涨，二套房停贷情况频频出现，给了房产买卖活动一记重拳。很多人想买房，但是随着利率的上浮，买房成本提高导致不得不暂时搁置买房计划的时候了。

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