购房置业|购房120万，拆迁只赔了21万，法院说购房无效！( 二 ) 宅基地|土地使用权|北京市

庭审中，钱某申请证人孙某出庭作证，孙某称其是双方的中间人，其听说钱某要卖房，谢某和杨柯又想要投资，便询问谢某和杨柯是否要买房，并向二人说明了房屋的来源及投资的风险，谢某和杨柯考虑后决定买房；之后双方签订协议的时候是在孙某经营的饭店内签署的，但是签署现场孙某没有在场。
对此，谢某认可证人陈述的是买卖房屋的过程，但是不认可告知过风险承担，买房时小店村是否拆迁都不清楚。钱某认可证人所述，孙某作为中间人已经和谢某一方说明了相关的风险，并告知了谢某一方房屋的权属。

法院认为，当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反国家法律或行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。按照我国土地管理法的相关法律规定，农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有，集体土地上房屋的买卖依赖于土地使用权的有效转让，否则该买卖行为无效。
根据庭审查明的事实，钱某和谢某均不属于该村集体经济组织成员，双方买卖行为未经过区（县）级以上政府部门批准，故该买卖行为违反国家法律关于农村土地禁止转让的强制性规定，应属无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
因双方的买卖合同无效，谢某应当返还所购买的院落，钱某应返还谢某、杨柯购房款120万元，杨柯表示由谢某一并主张，其不参与本案诉讼，故钱某应返还谢某上述购房款。
另买卖的院落已经拆迁，已经不具备返还条件，院落及房屋已经转化为拆迁补偿款，谢某应将所获得的213231元拆迁款返还给钱某，相互抵销后，钱某应返还谢某986769元。
另即便由钱某在上述院落内拆迁，因其亦非合法宅基地使用权人，其也不可能获得比谢某参与拆迁更多的补偿款，故对于院落拆迁所得并无影响。

关于谢某要求按照一年期贷款市场报价利率计算利息的请求，因其在买卖农村房屋过程中存在过错，故法院对此主张不予支持。
最终，一审法院判决，谢某与钱某签订的落款日期为2017年11月6日的《协议书》无效；钱某于本判决生效后十日内返还给谢某986769元；驳回谢某的其他诉讼请求。

购房置业|购房120万，拆迁只赔了21万，法院说购房无效！( 二 )

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