空置率|2021商业地产发展白皮书：破浪前行，运营升维促发展( 四 )
图：体验式商业发展的驱动因素
资料来源：中指研究院综合整理
区别于零售业态为绝对主力的传统百货，购物中心在业态上具有复合性、多元化的特征，而体验式商业打造理念之一就是进一步加大体验业态的比重。“零售：餐饮：娱乐=52:18:30”的分配模式是商业地产行业内普遍认可的购物中心业态“黄金比例”，但如今部分体验式商业的零售业态的占比已降至30%-40%。
体验式商业与传统购物中心不同之处在于把为消费者提供优质服务作为出发点，以消费者体验为导向。无论是通过合理的业态配比为消费者提供与时俱进的消费内容，还是通过优质的空间打造给消费者带来沉浸式的消费体验，都是吸引客流的手段。要想实现从引流到变现的转化，稳定提升经营绩效，关键在于如何提高消费者黏性和忠诚度，而提升服务质量则是实现这一关键要素的重要途径。
未来，在“双循环”新发展格局的带动下，消费对经济发展的基础作用将进一步增强，消费需求升级将带动消费新模式新业态的产生，促进体验式消费市场发展，从而培育出更多优秀的体验式商业品牌。从体验式商业的未来发展趋势上看，空间方面，盒子与情景街区的结合将更加紧密；营销上，“网红经济”、“种草经济”等新兴经济形态发展将促使购物中心强化与KOL合作，实现从线上到线下的引流；科技运用方面，将通过智能硬件应用实现人机互动式管理，并通过“智能商圈”提升消费便捷性。
▌数字化赋能商业地产，催生数字时代商业地产的运营新范式数字时代的到来，给以经验导向的商业赋予了更多的技术元素，使得满足各方需求变得更加精准有力。以赋能商业地产各方参与者为目标，各类技术创新与应用正在重塑商业地产投资、设计、建设、招商、运营、资管等产业链的各个环节，一场商业地产运营领域的全面革新正在加速推进。
作为创新技术应用的重要场景发生地，商业地产正在成为零售、地产、金融和共享等科技创新的孵化载体。同时以数字科技被代表的新技术正在重塑商业地产投资和运营各环节的效率和模式。
图：数字化下购物中心的场景细分
资料来源：中指研究院综合整理
在疫情的影响下，实体商业被迫推进数字化转型，越来越多的购物中心开始推开了数字化的大门。纵观当前实体商业数字化进程，头部企业在数字化上的探索实践相对更主动，更具探索精神和战略意识，但对更多实体商业企业而言，数字化转型还停留在浅层意义上，即单纯的开通了线上商城、打通会员系统、停车服务等功能。
当前，商业数字化已经大致形成了渠道数字化和会员数字化等体系，通过数字化体系，整合人、货、场，从而实现突破时间、空间、门店的界限限制，为消费者带来更沉浸式的全天候购物体验。从某种程度上来说，商业地产运营已到全新赛道，未来将更加强调打通线上线下全域的数字化运营能力。
商业地产的数字化转型完全可以帮助企业提升自身的专业运营能力，提升商业的运营效率和营销坪效，真正既满足消费者需求又带来商户的收入提升从而实现产业链共赢。
【 空置率|2021商业地产发展白皮书：破浪前行，运营升维促发展】结语
商业地产已进入4.0时代，而疫情后的新常态以及互联网技术的新应用，将加速商业地产形成新的行业发展格局。商业地产企业将更多思考如何构建全渠道运营模式，实现智能转型等，以抓住经济的风口，并实现自身价值的提升。
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