空置率|2021商业地产发展白皮书：破浪前行，运营升维促发展( 二 )
图：2020年二季度-2021年一季度代表城市写字楼空置率
数据来源：CREIS 中指数据写字楼市场整体有所恢复，需求加速释放，短期供应充足，部分城市写字楼空置率有所回落。根据CREIS中指数据?写字楼版，2021年一季度，九个代表城市写字楼空置率四升五降。一线城市中，上海、北京写字楼空置率均超12%，相比上年四季度空置率小幅上升；深圳、广州写字楼空置率均在9%以内，且随着租赁需求回暖，空置率已经出现回落。二线代表城市中，苏州写字楼空置率仍处高位，为19.1%，较上季度上升2.4个百分点，市场承压；郑州写字楼空置率亦在10%以上，但较上季度有所下降；杭州、西安、南京空置率在10%以内，其中杭州、西安较上季度下降，南京较上季度上升。
▌商办土地[2]市场：上半年推出成交面积同比均下降，楼面价同比上涨9.0%
图：2016年-2021年6月全国300城商办用地推出及成交面积
数据来源：CREIS 中指数据
[2]本报告中的商办土地是指纯商办类用地，不包含综合用地和其他用地。
2021年1-6月，全国300城商办用地推出规划建筑面积为9870万平方米，同比下降15.3%。全国300城商办用地成交规划建筑面积为8587万平方米，同比下降10.8%；2021年1-6月，全国300城商办用地成交楼面均价为2516元/平方米，同比上涨9.0%，平均溢价率为6.9%，较2020年同期小幅提升0.67个百分点。从各等级城市来看，一线城市量降价涨，较二、三四线城市成交楼面均价差距依然较大；二线城市量量降价涨，部分城市成交规模下降较多；三四线城市量降价涨，市场分化，价值洼地受企业关注。
企业表现：聚焦核心城市，加快轻资产与数字化运营，融资渠道有望拓宽
商业地产企业在城市布局、运营升级、科技赋能、融资拓展等方面积极拓展业务。在城市布局方面，企业聚焦城市群一二线核心城市，关注具有消费需求空间的三四线城市。在运营升级方面，企业加快轻资产转型步伐，科技引领运营升维。在融资拓展方面，商业地产类REITs发行量增长，核心城市底层资产受关注。整体来看，后疫情时代，商业地产企业持续寻找新动能，头部企业引领行业转型升级。
▌企业投资聚焦城市群核心一二线城市，并密切关注具备消费需求空间的三四线城市近年来，城市群与都市圈政策利好不断，核心城市经济实力强劲，人口持续流入带动消费市场空间广阔，商业地产市场潜力突出，商业地产企业保持此类城市的投资力度。
《“十四五”规划纲要》中明确提出，“以促进城市群发展为抓手，全面形成“两横三纵”城镇化战略格局。优化提升京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群……”未来，城市群将成为我国新型城镇化主体形态，五大核心城市群战略地位凸显，区域集聚和规模效应显著，为商业地产需求的加速释放创造了便利条件，是企业进行商业地产开发投资和运营的核心区域。
从拿地来看，商业地产企业结合自身发展特点，在市场不断变化的环境下，仍表现出较为理性的布局偏好。2021年1-6月，二线城市商办用地成交建面占比为46%，三四线城市占比为50%，主要集中在重点城市群的核心二线城市与重点都市圈外围的三四线城市，例如位于长三角城市群的杭州成交规模最高为593.76万平方米，占300城总量的6.9%。长三角城市群的湖州、嘉兴等三四线城市成交规模同样较高，分别占比为3.2%与2.3%。可见，商业地产企业重点布局城市群的核心一二线城市，并密切关注城市群内消费能力不断提升的三四线城市。从企业布局来看，商业地产代表企业的战略规划也大多聚焦于中国的核心城市群，并以此为基础布局核心区域，同时向具有消费需求的三四线城市拓展。
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