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最优解|物业分拆上市，能成为富力的最优解吗( 三 )


无论哪部分收入，都离不开富力集团的支持。据招股书显示，住宅物业管理服务收入2018年、2019年、2020年，根据开发商划分来自于富力集团的收入分别为96.2%，95.9%，95.4%，独立第三方物业开发商项目，在2019年才有第一个签约项目。
商业物业管理服务收入2018年、2019年、2020年，根据开发商划分来自于富力集团的收入分别为98.8%，98.0%，97.6%，独立第三方物业开发商项目收入同样微乎其微。
在招股书的风险提示部分，富力物业提及：“我们的大部分收入来自向富力集团开发及/或其拥有的物业提供住宅及商业物业管理，富力集团亦为我们于往绩记录期间的单一最大客户”。可见富力集团对于富力物业的重要性。
虽然有多项数据证明富力集团以及富力集团的合营、联营企业对富力物业的重要性，但是在年度按最终付费客户类型划分的总收入明细表中，独立第三方客户付费占比却占据收入的主要部分，这里的分类方式或有些不同。
不过，富力物业需要富力地产“输血”是毋庸置疑的，但“主公”富力地产面临诸多风险，已经开始谨慎“拿地”。据中指研究院数据显示，富力地产2020年新增权益土储可售面积为220万平方米，排名83位。这一数据虽然与福利地产财报数据中的386万平方米有些出入，但在房地产行业中排名靠后却是事实。
另外，物业收获高估值的一部分原因，是有部分投资者、企业家认为物业在小区这一场景内，话语权很高，有很多地方存在商业价值想象空间，例如社区团购、快递柜进驻小区等场景。
不过，随着物业费上涨，人们没有获得与之相匹配的服务，近些年物业与业主之间的矛盾也在上升，有多家小区业主维权，要求降低物业费，甚至更换物业。
富力物业同样也存在与业主之间的纠纷，据天眼查APP显示，富力物业旗下子公司广州天力物业发展有限公司司法解析有354条信息，排名第一位的是物业合同纠纷。
同时，富力物业的毛利率在行业内属于较低水平。据招股书数据显示，2018年，2019年，2020年富力物业整体毛利率分别为14.7%，17.9%，24.8%，而据公开数据显示，物业行业平均毛利率在25%以上，富力物业2018年、2019年毛利率明显偏低。2020年对比行业中恒大物业38.1%、碧桂园服务34%、宝龙商业31%的毛利率，富力物业224.8%的毛利率仍然偏低。
物业企业上市后市值分化较大，强者愈强，弱者愈弱，依赖难题众多的“主公”富力地产“输血”的富力物业，与业主之间存在矛盾，自身毛利率低于行业平均水平，或难以为富力地产提供太多帮助。
结语：古有赵子龙七进七出，长坂坡下救后主；今有房地产分拆物业上市，曲线从资本市场得融资。
不过，物业企业还是要重视物业本身的服务，重视物业本身的发展，自身没有实力的话，资本市场也不会认可，业主们也不会认可。
将资本市场的故事，回归到社区民生细节处，才是物业公司长期发展下去的根本。
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