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最优解|物业分拆上市，能成为富力的最优解吗

最优解|物业分拆上市，能成为富力的最优解吗


编者按：本文来自微信公众蓝莓财经（ID：ITparty），作者蓝莓君，创业邦经授权转载，图源：图虫。
自去年开始，房地产企业将物业分拆上市成为一种风潮，且很多分拆后的物业公司在资本市场上取得了高于地产主业的市盈率。
不过，物业资产上市真的能解决房地产主业遇到的问题吗？今日，我们不妨对富力物业这家已经在港递交招股书的企业进行分析，来看一下地产公司旗下“将领”之一的物业，能否救得了主业。
01“红档”富力：富则“捡漏”万达，穷则“丢盔弃甲”富力这家企业，成立于1994年，如今已经发展了27年左右，对于一家企业来说，时间已经很长了。在这27年中，富力坐过“华南五虎”之首，进过行业销售规模TOP10，但最近几年，富力地产显露出疲态，过得并不太好。
正如万科提出关于房地产行业的“白银时代”、“管理红利时代”，房地产行业已经由增量市场进入存量市场，随着“三道红线”“供地‘两集中’”“房贷集中度管理”等政策的实行，在“房住不炒”的大趋势下，大多数房企在当下的环境下都不太好过。
尤其是“三道红线”政策的颁布，对于房地产行业中的无序融资扩张有了有效的遏制。而富力地产，则完全踩在“三道红线”上，属于“红档”房地产企业。
“三道红线”是指央行与住建部针对所有开发商指定的三个标准，分别是：1、剔除预收账款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、非受限现金短债比小于1。用这三个标准来限制开发商的融资。
2020年，富力地产剔除预收款后的资产负债率为76.7%，净负债率为130.2%，非受限现金短债比为0.4，完美踩中“三道红线”，被归为“红档”企业。归入“红档”的房企，有息负债规模将不能再增加，同时也将面临更强的监管。
“三道红线”的政策是在去年颁布，在“三道红线”政策颁布之前，富力也曾有“高光”之举。
2017年，正值房价大涨，房地产企业大多意气风发，富力地产也是如此。当年，富力地产销售额超800亿，并且定下了2018年销售额超1300亿的目标。
不过，当时的万达正面临债务危机，寻求出售旗下13个文旅项目和77个酒店项目。在经过一轮砍价之后，富力地产用190多亿拿下了万达77家酒店，从当时的估值来看，富力地产收购万达酒店的价格大约是6折。
“捡漏”万达，一度让富力地产成为全球最大的豪华酒店业主。不过，富力地产的酒店业务，却逐渐成为拉扯富力发展的“钩索”。
在商业地产中，购物中心的商业价值想象空间通常大于写字楼和酒店，然而，富力的酒店业务却成为占比最高的业务，且持续亏损。据富力地产公开资料显示，富力地产的酒店业务在2017年-2020年分别亏损1.46、4.59、10.08、8.71亿元，严重拖累地产主业。
富力地产在近几年现金流很不健康，特别是在政策收紧的情况下，从富力地产2020年的负债的情况即可看出。
据富力地产公开数据显示，截止至去年年底，富力地产有息负债规模1971.41亿元，一年内到期债务622.71亿元，两年到期债务576.07亿元，有近6成债务在2020、2021年到期。然而，截至2020年年底，富力地产持有现金及现金等价物256.72亿元。
同时，据2020年财报显示，富力地产在报告期内现金流首次转正，而现金流转正的代价，是富力地产“丢盔弃甲”式贩卖、抵押的结果。
据天眼查APP显示，广州富力地产有限公司有股权出质信息33条，去年12月份，富力地产旗下子公司出现股权质押高峰，质押对象多为广城投。

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