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最优解|物业分拆上市，能成为富力的最优解吗( 二 )


另外，2020年11月9日，富力地产发布公告称，富力地产与黑石正式签约，将广州国际机场富力综合物流园（简称“富力物流园”）物业70%权益，作价44.1亿，转手给黑石集团。
此外，据公开信息显示，富力地产在海南的文旅和写字楼资产也有出售意愿，富力地产在2019年下半年就开始暂缓拿地，富力内部也曾通过“全员卖房”来缓解债务压力。
2021年，富力地产将销售目标定到了1500亿元，今年已经快过去一半，富力地产交出的成绩却很难令人满意。
据亿翰智库数据显示，2021年1到5月，富力地产的销售收入约为524.7亿元，销售面积约为395.08万平方米，仅完成了年度目标的35%。且销售收入同比增速仅为34%，相较于TOP30房企销售收入平均增速53%，TOP20房企销售收入平均增速76.3%，富力地产落后较多。
【 最优解|物业分拆上市，能成为富力的最优解吗】对于“红档”富力出现的问题，穆迪、瑞信等机构在近几个月都曾下调对于富力地产的评级。6月15日，瑞信将富力地产目标价由9.84港元下调至8.7港元，并将评级由“中性”降至“跑输大市”。在二级资本市场上，富力地产股价应声而降，连续几天处在下跌状态。
面对高负债、销售收入增速不及同行的房地产主业，分拆物业上市似乎是个不错的选择。恒大集团总裁夏海钧透露，物业分拆上市使得恒大整体的净负债率降低了19个百分点。在今年4月份，富力地产也走向分拆物业上市的道路，富力集团下的富力物业向港交所提交了招股书。
不过，富力集团分拆物业上市的做法，恐难救问题众多的房地产主业。
02物业“单骑”：依靠“主公”输血，难成“救主”名将2015年8月，富力集团首次提出分拆物业上市的想法，不过一直搁置，没有实行。直到部分物业上市企业在资本市场获得极高市值，带动物业行业上市潮。不过，富力物业如今在4月份上市，已经属于赶了“晚集”。
据每日经济新闻采访人员统计，截至目前，在港交所排队上市的物业服务企业已达22家，其中包括富力物业、中南服务、海悦生活、长城物业等企业。虽然看上去仍有很多物业企业赴港上市，但是并不是物业企业上市就能获得高市值。
据雪球网显示，从港股内地物业板块的变化曲线可以看出，物业行业在资本市场并不是一直处于增长状态，在一年左右的时间内，内地物业管理区间涨幅为12.55%。
这一板块包含着内地赴港上市的物业企业，其中包含的企业在上市后有上涨的，也有下降的。其中的宋都服务，就是物业企业上市后破发、市值下降的企业之一。据雪球网数据显示，宋都服务在1月18日上市之后，截止至6月21日下午，区间跌幅为57.6%，股价跌去一半还多，市盈率仅为8.75倍。
物业行业中，碧桂园服务凭借2423亿港元的市值，76倍左右的市盈率位居行业首位，从碧桂园服务与宋都服务的市盈率对比中，我们可以看到物业企业在资本市场的“参差”。
物业行业市值分化严重，富力物业上市之后取得的成绩又会如何呢？
去年4月份，富力地产旗下天力物业私有化，实际对价为4.74亿元，2019年天力物业的税后净利润为5418万元，按照这些数据计算，富力物业旗下天力物业的市盈率为8.7倍，与宋都服务市盈率相近。
这是富力物业在上市之前，可以窥得其市盈率的一个途径，不过从得到的市盈率数据来看，这一市盈率并不高。
而且，房地产企业分拆的物业企业，多依赖于房地产主业的“输血”，富力物业也不例外。
根据招股书数据显示，富力物业的收入可以分为两部分，一部分是住宅物业管理服务，一部分是商业物业管理服务。截止至2020年12月底，富力物业住宅物业管理服务收入17.57亿元，占总收入67.6%；商业物业管理服务8.40亿元，占总收入32.4%。

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