自有资金|最近我对房价的几个心理准备
来源： 真叫卢俊的地产观
嗨，我的朋友们，我来啦
哎，你说这一天天过的，房地产这半年来发生的事情可比我过去五年经历的多的多的多了
写了很多现象的内容，也分享了不少观点，但是今天特别想和大家聊聊我对于房价未来的一些感受
纯感受
今天耽误大家一点时间，聊聊我的心态和对后市的一些看法
01
判断未来其实本来就是一件很扯的事情，但是哪怕很扯不代表我们没有想法
要看未来，其实就要清晰的知道如今的大势到底是什么
或者说从2021年开始，房地产的命是什么
如果只用一句话，我认为地产的未来，去风险要胜过于保地产
这是我非常强烈的感受
各位是否想过过去20年为什么楼市一直是上扬的
是真的房价没有下调空间么，或者说是真的市场不具备调节能力么
其实在很长一段时间，城市发展的节奏需要房产本身高频配合
所以一旦出现了危机，总是会出现外力救市的情况，2008年和2015年都是这样的典型
这也是很多房企和地产人会相对自信的原因
因为感觉扛一阵子总是能够出现转机，背后就是因为这个原因
但是从现在开始，我们清晰的知道这个城市的发展已经进入下一个阶段
初始的城镇化已经完成，城市更新进入主旋律，人口吸引也变成了抢人大战，连GDP增速也没有一个清晰的指标了
在这个时候，需要让房地产为城市做什么是需要去理解的
需要地产做什么，就是地产不是用来保的，地产是用来稳的
怎么样的地产是可以稳的
就是没泡沫的地产才有可能是稳的
未来很长一段时间的房地产发展，你可以视为对过去20年的快周转模式的一种补偿
让整个行业慢下来，把问题暴露出来，然后开始一个个的去解决问题
如今我们看到房企的那些事件，某种程度上你可以理解为问题暴露的过程
不暴露可能每个人都认为以前的方法都是有效的，都是没问题的
当问题暴露了，哪怕花了一些代价，才会让整个行业上的每一个链条的企业对游戏规则有着足够的敬畏
楼市毫无疑问已经进入一个新的玩法
在2020年依然有不少人认为是新瓶装老酒，在2021年应该已经没有人有这样的困惑了
所以各位要记住喽，去风险的力量是很强的，不用去思考合理不合理，只要去想力度大还是不大就可以了
不再会有外力来救整个行业，当然也不会有外力来救某一些企业
这是趋势，也是命
02
当我们明白这个趋势的时候，你很容易明白这是一个什么时代
这是一个低杠杆的时代，甚至未来会是一个零杠杆的时代
无法进行资金撬动，那么也就意味着泡沫不会放大
泡沫不扩张了，就为解决问题争取了时间
和大家分享一下过去20年房地产是怎么用杠杆金融化的
一个开发商拿了一块地，不论明面上的投资多少，启动资金其实都非常的少
付一点土地保证金项目就可以开始开发，工程方又有人愿意垫资建设，然后房子又是期房销售，所以整个开发基本不用多少自己的钱项目就可以有收入了
有了收入就可以滚动起来了
所以在以前你说开发商实力有多大不如说胆子有多大
这也是为什么这次三条红线之后大家突然发现原来负债率这么高，背后其实就是自有资金很少
这个现象在楼市快发展的时代都会被掩盖的，因为只要房子能卖掉那钱就能滚的起来，但是如果卖不掉呢
这也是为什么很多人说开发商捆绑地方政府
因为欠的土地款可能都还不上了，而且一个项目出问题后面的地也卖不出钱了，这就是所谓的捆绑
所以去除这个问题的方式就是让开发商能够尽可能多的自有资金拿地
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